Entre los diez principales mercados en la región, destaca el de la Ciudad de México. El e-commerce seguirá siendo el de mayor demanda.

No obstante que el panorama alrededor del mundo ha cambiado en este primer trimestre de 2020, el mercado industrial en América Latina muestra signos positivos, con un crecimiento de inventario clase A en 1.57 millones de m², de los cuales poco más de la mitad corresponden a la CDMX, una absorción acumulada de 2.63 millones de m², más del 80 % de lo reportado en el 2018 y un precio de renta promedio que se redujo en la mayoría de mercados de la región a excepción de México.

En el reporte de Newmark Knight Frank, correspondiente al cierre de 2019 de los diez mercados principales de Latinoamérica, destaca el de la Ciudad de México con una tasa de disponibilidad de 6.6% y una actividad más atractiva para la inversión con condiciones menos riesgosas que otros mercados. El inventario industrial clase A incorporó 937 mil m² a los 10.6 millones de m² del tercer trimestre, con lo que alcanzó un total de 11.2 millones de m². Las naves en construcción aumentaron al presentar un volumen de 583 mil m² por encima de los 519 mil m² del año anterior y la tasa de disponibilidad en este mercado aumentó ligeramente al pasar del 6.2% en 2018 a 6.6% en 2019. El corredor con mayor superficie disponible es Cuautitlán, en el Estado de México, con 271 mil m², seguido de Tepotzotlán con 175 mil 500 m². Los precios de renta en la región, presentaron una tendencia al alza con un valor promedio de US$5.63/m²/mes, como respuesta al aumento en la demanda de naves industriales y a que las características de los parques son cada vez más específicas y especializadas.

“A pesar de un contexto internacional desfavorable, las operaciones logísticas se mantuvieron dinámicas debido a la demanda de bienes por parte de la población; y en el contexto actual, no será diferente. Ante una limitada movilidad, la sociedad acudirá a las nuevas tecnologías como el e-commerce para atender sus necesidades”, señaló Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional para América Latina de Newmark Knight Frank.

NKF subraya en el reporte de los mercados industriales latinoamericanos, que 2019 se caracterizó por la incertidumbre política y económica, con mucha revisión y análisis de cada uno de los negocios de manera exhaustiva y detallada.

Mercados como el de Buenos Aires, Argentina, se vio inmerso en la transición política con aproximadamente 2.33 millones de m² totales de espacios clase A y más de 4 mil 800 hectáreas distribuidos en 150 parques industriales, lo cual representa más del 50% de la totalidad del país. El inventario clase A en el mercado más grande de Argentina, se mantuvo igual que el trimestre anterior, en los 2.33MM de m² y la disponibilidad aumentó y cerró en 12.7% para el 4Q19.

La necesidad de estar cada vez más cerca de los consumidores para la entrega rápida de productos parece estar motivando la demanda por espacios ubicados cerca de la ciudad y es el caso del mercado en Sao Paulo, donde los números en el último trimestre del año lo comprueban: de un total de 166 mil m² de absorción neta trimestral, 74% corresponden a movimientos en inmuebles localizados en la región metropolitana de Sao Paulo. Si se considera a los mercados en un radio de hasta 30km. de la capital, la tasa de disponibilidad se redujo de 13% a 10.5 %. La tasa de disponibilidad general, que considera los principales mercados de Sao Paulo y Río de Janeiro, se encuentra en 19.1 % frente al 21.3 % del trimestre anterior.

El mercado carioca, después de varios aumentos consecutivos, cerró el año con una reducción de 1.6 puntos porcentuales comparado con el periodo anterior. La superficie absorbida en Sao Paulo y Río de Janeiro acumulada del año fue de 653 mil m² y fue liderado por el primero en cuestión con 79% del total. Aunque en niveles más bajos, la demanda de RJ también fue positiva y sumó 13 mil m² en el periodo.

El reporte de Newmark al cierre 2019 en América Latina, señala a Costa Rica como un mercado en crecimiento. El mercado industrial se ha mantenido estable y la mayoría del producto ha ido creciendo bajo formato Build to Suit. Se han presentado incrementos en tasas que son principalmente debido a la incursión de proyectos nuevos y a la liberación de espacios industriales antiguos que quedan obsoletos ante la nueva competencia. Otro motivo es la renovación de planes reguladores que han llegado a limitar el uso de ciertos sectores para la industria.

En cuanto al mercado industrial en Chile, este estuvo influenciado en el último trimestre de 2019 por el estallido social ocurrido en octubre lo que implicó ajustes operacionales drásticos por problemas logísticos y de seguridad, y los desarrolladores adaptaron su oferta para satisfacer las necesidades inmediatas de clientes. Durante el 2S2019 la producción fue solamente de 40 mil m², el menor nivel semestral desde principios del 2017.

Un panorama similar lo tiene Bogotá, Colombia, donde la disponibilidad en bodegas está en tonos grises debido al hundimiento del POT lo que ha llevado a que las inversiones y los empresarios busquen en los sectores donde se encuentran las industrias funcionando para sus ampliaciones o en algunos casos buscar nuevos inmuebles en un radar muy cercano a sus plantas de trabajo como Toberin, Puente Aranda y Montevideo.

En cuanto a los mercados mexicanos de Guadalajara y Monterrey, éste último superó los 6 millones de m² de inventario, con una tasa de disponibilidad que registró una disminución al pasar de 8.1% a 6.5%. La demanda que se presentó en el último trimestre del año registró una absorción bruta de poco más de 187 mil m² en edificios Clase A. Además, se registró una absorción bruta acumulada de más de 660 mil m², superando el acumulado de 2018, de 505 mil m². La nueva oferta que se registró durante 2019 fue de poco más de 400 mil m², por lo que el inventario industrial Clase A registró un total de 6.1 millones de m² al término del 4Q19.

En el caso de Guadalajara, a pesar de lo incierto del panorama, presentó muy buenas expectativas, con un crecimiento de cerca de 50 mil m² en el último periodo del año. Es así que el inventario clase A terminó el año con más de 4.2 millones de m², una saludable tasa de disponibilidad del 4.7% y un volumen en construcción, que superó los 300 mil m². El precio de renta promedio se elevó ligeramente a US$4.43/m²/mes y la absorción acumulada del año sumó poco más de 180 mil m², una de las mejores de la región latinoamericana.

En el mercado peruano, si bien no se registraron nuevos proyectos de construcción, el inventario clase A de Lima creció en 48 mil m² y sumó 1.43 millones de m² al cierre del año y la absorción acumulada del año sumó cerca de 134 mil m², con lo que la tasa de disponibilidad se redujo hasta 13.9%.