El equipo experto de Valuation & Advisory Services de CBRE México explica la importancia de identificar el valor de las propiedades en tiempos de crisis.

Muchos preguntan porque valuar propiedades en tiempos de crisis. La respuesta en la opinión de Chris Maugeri, AACI, P.App, MRICS, Senior Managing Director de Valuation & Advisory Services de CBRE en Latam es relativamente fácil. “Es aun mas importante valuar su activo en momentos de crisis para la toma de decisiones.” Para lo bancos es necesario poder identificar cómo han cambiado los valores de las propiedades para determinar dónde se han movido sus LTVs (Loan-to-values) y medir los riesgos en momentos donde el valor de los activos está bajando. Para los propietarios, es importante poder saber qué impacto ha tenido la crisis en el valor de sus activos para analizar sus estrategias hacia adelante y poder tener la asesoría de los expertos en cómo mitigar los impactos hacia el futuro.

La valuación precisa y confiable es fundamental para el éxito de la inversión en bienes raíces en estos momentos, el objetivo central de la participación de CBRE, comenta Chris Maugeri, es: “aportar una visión amplia del entorno inmobiliario, cuantificar factores externos e internos que influyen en cada proyecto para su puesta en marcha y ofrecer la consultoría necesaria para ayudar a nuestros clientes”. CBRE ha valuado mas que 1,500 activos desde que inicio la pandemia y apoyándonos no sólo en la mejor información del mercado en México, sino en información al momento de otras partes del mundo. La situación que estamos viviendo ha impactado todos los mercados de bienes raíces en el mundo en una manera similar y hay mucho que podemos aprender de los otros países en Asia y Europa que van más avanzados en la curva y están reabriendo sus mercados. CBRE cuenta con la mayor conectividad que cualquier otra empresa en el medio y contamos con acceso a información privilegiada relacionada a transacciones en todo el mundo en el momento que se están cerrando.

Los sectores más impactados hoy en día por la pandemia de COVID-19 es la industria hotelera. “Nuestro objetivo es dar certidumbre para que inversionistas, propietarios e instituciones que financian proyectos, tomen medidas informadas y oportunas, para establecer estrategias de negocio y operativas en temas que impacten como es hoy la certificación COVID. Esta industria debe prepararse para la era post-COVID”, explica Arnoldo Ramírez, vicepresidente de Valuation & Advisory Services de CBRE México.

“Como todo ciclo económico que inicia, los ingresos logrados serán marginales en un principio, lo que reflejará valores de inmuebles bajos, en la medida que se ajuste la operación en estos negocios su valor se incrementará. Justo como lo ocurrido en la contracción económica de 2008-2009. La nueva tendencia es la de evaluar los inmuebles con base en su potencial, lo que determina la viabilidad de cada proyecto para un nuevo uso. Por esta razón los estudios sobre Mayor y Mejor Uso y Factibilidad tienen gran relevancia, ya que buscan aprovechar al máximo el potencial y rendimiento de un terreno o inmueble”, precisa Ramírez.

Carlos Ceja, especialista de Valuation & Advisory Services de CBRE México indica que los estudios que esta unidad de servicio realiza para identificar si un proyecto es factible o no, cumplen con normas contables, bancarias y financieras tanto nacionales como internacionales y son utilizados para diversas actividades y propósitos: desde el estudio de mercado para definir el producto inmobiliario y la zona donde se instalará, adquisición del predio, definición y dimensión del proyecto a desarrollar, financiamiento y captación de capital para su construcción, desinversión del activo y su traslado de dominio, hasta la aportación a un fideicomiso y reportes financieros anuales para empresas privadas y públicas.

Es importante mencionar que CBRE valuó más que 4,500 activos con un valor de más que $40 MMD y en el sector de turismo, valoramos alrededor de $2,500 MD en activos ubicados en todo México. Este aspecto es de gran relevancia porque muchos de los activos actualmente se encuentran bajo financiamientos bancarios o privados, este tema es de interés para socios y todos los que están implicados en la repartición de las utilidades producidas en estos activos. Cabe resaltar que los bancos mexicanos tienen experiencia y han desarrollado protocolos y medidas de actuación derivados del impacto de la influenza H1N1 en 2009.

Otro sector importante son los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS) que son vehículos destinados al financiamiento para la adquisición y/o construcción de bienes inmuebles, que tienen como fin el arrendamiento y administración de éste. Fueron creados en 2011 y existen 15 de ellos enfocados en el sector industrial, comercial, oficinas, hotelero y usos mixtos, y más recientemente los que han incursionado en el sector educativo. Maugeri comenta “Con más de 200 años de experiencia combinada, Valuation & Advisory Services de CBRE ha apoyado a los FIBRAS desde su inicio, ya sea con servicios de valuación o de consultoría y asesoría. El equipo de esta unidad se encarga de la valuación de 8 de los 15 FIBRAS inmobiliarios que existen actualmente y valúa más de 25 millones de metros cuadrados de espacio industrial al año”, concluye.