Por: Russ Devlin, Director de Análisis Financiero e Investigación de Norteamérica

Si bien la caída económica por el Covid impactó más rápido y con más severidad que las recesiones previas, el impacto varía enormemente por sector, ya que sectores como el industrial, departamentos y almacenamiento han experimentado más caídas silenciosas, mientras que sectores como el comercial, hospedaje y en cierto grado las oficinas, se han visto más severamente afectados.

Algunos sectores menores que se han visto duramente afectados por el brote de Covid tienen impulsores subyacentes que deberán apoyar a la demanda una vez que pase la pandemia. El alojamiento estudiantil, por ejemplo, deberá repuntar a medida que las universidades reanuden actividades. Además, si bien la ocupación en las residencias para ancianos se ha visto significativamente impactada en el corto plazo con ciertas regulaciones locales y estatales que prohíben nuevos ingresos, ya hay señales de demanda para unidades disponibles, ya que las encuestas en la industria han destacado el deseo de nuevos residentes de mudarse cuando se terminen las restricciones y la ola demográfica de baby boomers es todavía un buen indicador de la demanda a largo plazo.

Si bien los negocios empiezan la reapertura, probablemente se necesitarán dos a cuatro años antes de alcanzar los máximos previos en la demanda en los sectores más severamente afectados, pero aún vemos estas disrupciones en su mayoría como caídas cíclicas. Estas deberán desvanecerse y revertir su curso en algún punto, pero la economía va a monitorear el virus y los mercados inmobiliarios van a monitorear a la economía.

En efecto, existen impactos estructurales que resultan del Covid y que son de amplio alcance y en la mayoría de los casos acelerarán las tendencias que ya eran evidentes.

Los centros de datos son uno de los sectores principales que han visto un incremento en la demanda en meses recientes. En la red de Verizon, el uso de herramientas colaborativas registró alzas en niveles de uso de 1,200% con respecto a un día típico de uso antes del Covid durante el periodo de marzo a mayo, y el uso de videojuegos (+257%), plataformas (+47%) y VPN (+83%) también registró alzas considerables. Más compras en línea, trabajo remoto, uso de plataformas y digitalización en general en la sociedad en esta era han apoyado la demanda de centros de datos, lo cual ya estaba acelerándose antes del Covid. Parte de esta demanda en exceso podría bajar temporalmente a la vez que la gente regresa a la oficina, pero el acceso a la red se vuelto cada vez más integrado en la vida cotidiana con el Covid y la tendencia de la demanda estructural subyacente hacia un mayor uso de datos claramente ha aumentado.

Se espera que la Vivienda registre un cambio estructural, y que las rentas entre las familias se mantengan estables. Los millennials que estaban considerando una mudanza a un entorno residencial menos denso parecen más inclinados en el escenario actual a considerar un estilo de vida en los suburbios. Una encuesta reciente de Citi entre 5,000 adultos sugirió que 15% estaban considerando un traslado a los suburbios en los próximos años, comparado con 7% antes del Covid.

Entre los Millenials, 19% consideran dicho traslado, comparado con 10% antes del Covid. Dichas cifras ya eran elevadas entre los grupos demográficos más afluentes y aquellos con hijos pequeños. Este cambio probablemente iba a darse eventualmente, a medida que los Millennials envejecen, pero se ha visto acelerado por la pandemia y las rentas familiares se han incrementado en muchos mercados.

Muchos tipos de comercios estuvieron bajo presión antes de la pandemia debido al constante giro hacia el comercio en línea, y esta tendencia no ha hecho más que acelerarse. Algunos negocios no sobrevivirán esta caída, y esto representa desafíos para sectores de la propiedad que ya ha sufrido impactos como los centros comerciales y centrales eléctricas.  Sin embargo, habrá ganadores en el sector, ya que algunos negocios han aprendido a operar de modo más flexible, lo cual les ayudará a sobrevivir a largo plazo. Los modelos de pedido/recogida de comida y bienes a domicilio en línea todavía operan, y estos mismos comercios han visto la oportunidad de captar algo de la demanda de compras desde casa. El comercio al detalle ha estado analizando el construir capacidades omni-canal por un tiempo –pueden vender a un cliente en línea y mandar el pedido desde la tienda, o comprar en línea y recoger en tienda, o usar la tienda como punto de exhibición, pero hacer la venta en línea y enviar al domicilio desde un almacén, o simplemente realizar una venta tradicional en la tienda. Quienes han logrado construir mayores capacidades para realizar ventas en todos los canales lograron posicionan bien tanto durante la recesión como para salir de ella.

Desde un nuevo comercio omni-canal relevante hasta negocios dominantes tradicionales como Amazon, es muy probable que el comercio en línea gane participación de mercado y que esta tendencia se haya acelerado por el Covid. En EEUU, el comercio en línea podría alcanzar 30% de las ventas este año, desde menos de 20% el año pasado. Esta participación de mercado podría bajar a le vez que reabren las tiendas, pero es poco probable que retroceda por debajo del 20% otra vez. Más allá de apoyar a los comercios, esto deberá impulsar la demanda industrial y de centros de datos, particularmente a medida que la economía en general empiece a repuntar. El sector industrial todavía verá una reducción cíclica en la demanda en tanto dure el brote (los comercios son una gran parte de la base de la ocupación industrial, por lo que sus dificultades no son una ganancia clara para las instalaciones de almacenaje) pero el comercio en línea brindará algo de apoyo a la demanda industrial general y trasladar algo del uso de espacios desde comercio tradicional a industrial con el tiempo.

Otros sectores también experimentan un impacto estructural por el Covid. Por un tiempo, ha sido posible trabajar de forma remota con efectividad, pero pocas empresas han permitido a sus empleados hacerlo con regularidad. Por necesidad, el Covid cambió esto, y en sectores que usan oficinas la mayoría de los empleados han comprobado que pueden ser productivos con el teletrabajo. Esto podría reducir la demanda de oficinas post pandemia si los ejecutivos deciden que necesitan menos espacio a medida que más empleados trabajan desde casa. Sin embargo, al mismo tiempo, el Covid también va a incrementar los requerimientos de espacio por persona para garantizar un apropiado distanciamiento social (requerido ya sea por las regulaciones locales o por los empleados que ya no se sienten cómodos en una planta densamente poblada). Si bien es muy improbable que regresemos a una era en la que todos tienen una oficina particular, una separación física será más deseable para los empleados. Antes del Covid, el espacio por empleados había estado disminuyendo por décadas, y en esta medida, el que esta tendencia se haya suspendido o incluso revertido va a compensar algunos efectos del trabajo remoto en la demanda por espacios de oficinas.

Si la pandemia resultará en un impulso a largo plazo de la demanda por oficinas en los suburbios todavía no es claro. Algunos analistas han sugerido que sí, a la vez que las empresas buscan descentralizar y trasladar a sus empleados fuera de áreas de alta densidad y altos costos. Si bien esto parece posible, no está claro cuánta tracción se dará a estos esfuerzos si los empleados pueden simplemente trabajar desde casa. Estaremos monitoreando las tendencias en alquileres para ver si esta teoría se adapta al análisis.