El comercio internacional provee a los consumidores de mercancías vitales, respalda millones de empleos en todo el mundo y es la fuerza que impulsa los mercados inmobiliarios industriales en Norteamérica, Europa y Asia-Pacífico.

En los últimos años, el comercio y las tensiones geopolíticas, los avances tecnológicos y el aumento al costo del transporte han provocado que las empresas se diversifiquen y regionalicen sus cadenas de suministro. Esta tendencia se ha acelerado con la aparición del COVID-19.

Las cadenas de suministro están pasando por un inmenso cambio en estos tiempos en los que los consumidores compran productos en línea a un ritmo sin precedentes. El comercio electrónico está obligando a las empresas a mantener inventarios más cuantiosos y diversos más cerca de los usuarios finales. Las deficiencias en el control de inventarios en el primer semestre de 2020, cuando muchas empresas no pudieron surtir pedidos de manera eficaz, han demostrado claramente la necesidad de contar con más inventario a la mano para respaldar las ventas en línea. La combinación de controles de inventario, hábitos de los consumidores, el crecimiento de la población y las estrategias de transporte favorecerá el crecimiento de puertos marítimos en todo el mundo y aumentará la importancia de que cada región cuente con centros de transporte de carga terrestres, ferroviarios y aéreos.

Estos cambios están provocando grandes aumentos en el gasto en infraestructura, así como en la modernización de los centros de logística actuales, y colocarán a los mercados inmobiliarios industriales emergentes del sureste de Estados Unidos y México, los mercados portuarios del Mediterráneo en Europa, y a Vietnam en Asia, a la vista tanto de inquilinos como de inversionistas.

Estas regiones crecerán, pero encogerán a los gigantes del comercio internacional del oeste de Estados Unidos, China y de los puertos del Mar del Norte en Europa. Si bien el COVID-19 reveló graves fallas en las estrategias tradicionales de la cadena de suministro —en particular al usar estas tres regiones como el único punto de abastecimiento e importación de mercancías—, seguirán siendo los protagonistas en el comercio internacional. Al igual que en las regiones emergentes, las empresas líderes en acceso mundial se deben modernizar para seguir el ritmo de los cambios en rápida evolución de la política, la tecnología y de los consumidores que darán forma al comercio y al mercado inmobiliario industrial en los años por venir.

TLCAN 2.0: ¿Qué significa el T-MEC para el sector inmobiliario industrial?

El tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC) de 2018 facilita la actividad comercial con un valor de más de USD 1.2 billones entre estos tres países y se estima que beneficie a los mercados inmobiliarios industriales norteamericanos.

Los productos ensamblados en diversos lugares de Norteamérica a menudo contienen piezas que se obtienen de otros países pertenecientes al bloque comercial. Las cadenas de suministro complejas se han establecido con piezas que van y vienen por las fronteras y valor agregado varias veces antes de concluirse. De conformidad con el nuevo tratado, esta interconexión se conservará de varias maneras.

En términos de manufactura, los fabricantes de automóviles en los Estados Unidos se beneficiarán con una estipulación que ordena que exista un mayor porcentaje de materiales obtenidos en Norteamérica en el ensamblaje de autos (un desafío mayor para los fabricantes extranjeros que tienen líneas de ensamblaje en Norteamérica). En consecuencia, es posible que algunos mercados inmobiliarios vean que se reafirma la demanda a corto plazo a medida que se ajustan las cadenas de suministro y se obtienen más piezas de Norteamérica para satisfacer nuevos requisitos. Además, un mayor acceso para los productos agrícolas y umbrales más altos para los envíos libres de impuestos respaldarán la demanda de distribución desde los almacenes