La necesidad de nuevas medidas de seguridad y distanciamiento social en el contexto covid-19, en principio generaría una mayor demanda de oficinas para reducir la densidad de los entornos de trabajo. No obstante, con la penetración del home office que se espera que sea más generalizada y persistente, la demanda de oficinas podría cambiar.

Considerando los efectos opuestos de estas dos tendencias, CBRE ha construido diferentes escenarios de previsión para evaluar su impacto en la demanda de espacio de oficinas para los próximos años.

El impacto del home office en la demanda de oficinas podría verse reducido por la evolución futura del precio de mercado. Rentas menores impulsarían de nuevo un aumento de la demanda y un cambio sustancial en el patrón de localización de los ocupantes.

En los escenarios que asumen un aumento del 15% del espacio de oficinas por empleado, la variación de la demanda general de oficinas oscilaría, en función de la intensidad de penetración del teletrabajo, entre un -3,70% a un +4,25%.

Perspectivas de demanda positiva. Al igual que el mercado general de oficinas, la demanda de un espacio de oficina flexible se ha visto cuestionada a corto plazo. Las perspectivas a largo plazo son positivas cuando los inquilinos regresan al lugar de trabajo.

Moderar el crecimiento. El crecimiento anual de la oferta de espacio flexible de oficinas se desaceleró a solo 7% para el año que termina en el segundo trimestre de 2020. Los esfuerzos de reasignación están en curso. Sin embargo, en el primer semestre de 2020, sólo el 1% del espacio flexible se cerró desde el punto de vista operativo.

Aceleración de las asociaciones. Los propietarios y los proveedores están trabajando juntos de una manera más transparente este año para apoyar su viabilidad durante la recesión del mercado inducida por COVID. Estas relaciones se están moviendo cada vez más hacia acuerdos de asociación y lejos de las estructuras de arrendamiento tradicionales.

Adopción de la corriente principal. El sentimiento de ocupación hacia soluciones inmobiliarias ágiles es fuerte, como lo demuestra una reciente encuesta de ocupantes de CBRE en la que el 86% de los encuestados ve el espacio de oficina flexible como un componente clave de sus futuras estrategias inmobiliarias.

Modelos en evolución. Los proveedores de oficinas flexibles están evolucionando sus modelos de negocio para satisfacer la demanda actual y futura. El interés crece en los modelos basados en suscripciones que admiten una red más distribuida de ofertas de personas y suites para promover la privacidad sobre la comunidad.

Concurso de Propietarios. Los propietarios de edificios ofrecen cada vez más sus propias opciones de oficina flexibles en forma de espacio operado por el propietario o suites preconstruidas, a veces utilizando proveedores de oficinas flexibles para operar el espacio en su nombre.

En el sector de oficinas las tendencias se podrían agrupar en dos principales categorías: el futuro de la densidad del espacio y la proporción de Home Office.

Evaluar cuánto espacio de oficinas requerirán las empresas tras la pandemia es difícil. La necesidad de nuevas medidas de seguridad y distanciamiento social durante esta crisis requiere que cada empleado disponga de más espacio, lo que resulta en una menor densidad del espacio. Al mismo tiempo, en el caso de que el teletrabajo se convierta en una práctica más extendida y permanente, la demanda de espacio para oficinas podría disminuir.

Muchos ocupantes de oficinas han impulsado el Home Office durante la pandemia sin reducir la productividad. Algunos de ellos han implementado políticas que permiten a los empleados trabajar de forma remota hasta el 2021. Es más, incluso importantes empresas de tecnología prevén que la mitad de su personal haga home office a tiempo completo en los próximos años.

El foco del debate actual se centra en saber si la tendencia del trabajo remoto continuará después de que termine la pandemia. Diferentes razones organizativas, financieras y psicológicas sustentan que los requisitos de menor densidad y teletrabajo podrían ser tanto una tendencia a largo plazo y representar un cambio permanente, como una reacción temporal a la pandemia.

Las respuestas a las preguntas sobre la densidad del espacio dependen de varios factores: cómo evolucionará la pandemia, cuándo se distribuirá la vacuna, el nivel de respuesta pública, etc. Pero, sobre todo, de la capacidad de mantener el equilibrio entre evitar exponer a la sociedad a una nueva ola de infecciones y reabrir la economía para evitar una situación de aflicción económica y social aún más importante.

La decisión de trabajar en el ámbito virtual o en una oficina no trata de ahorrar costos. La viabilidad del trabajo remoto depende de la productividad, la cultura de la empresa y la capacidad para transferir conocimientos.

Otras consideraciones adicionales incluirían aspectos acerca de cómo la pandemia está afectando el bienestar físico y emocional de los empleados y las relaciones que habían establecido mientras trabajaban juntos en la oficina. Por ejemplo, ¿en qué medida las videollamadas en grupo pueden reemplazar las reuniones en persona?

También se está considerando un enfoque híbrido que combina el trabajo en remoto con el trabajo en una oficina satélite. Este enfoque implicaría que algunos empleados se trasladasen desde una oficina ubicada en las zonas más centrales y densificadas de las ciudades a otra oficina localizada en los suburbios o en ciudades más pequeñas. Sin embargo, desde la perspectiva de las empresas, las grandes ciudades seguirán proporcionando mayores beneficios derivados de la proximidad física entre empresas.

Y en la misma línea, la aplicación de las actuales medidas de distanciamiento social no supondrá una reducción de las ventajas de vivir en las ciudades y disfrutar de sus beneficios.

Alguien que trabaja de forma remota cuatro días por semana necesitará menos espacio que alguien que lo haga un día a la semana

Por lógica, cualquier aumento en el trabajo a distancia reduce la necesidad de espacio de oficina. Alguien que trabaja de forma remota cuatro días por semana necesitará menos espacio que alguien que lo haga un día a la semana. Si bien la relación no es proporcional. Será preciso poder acomodar conflictos de horarios entre empleados o requisitos de cada empresa en cuanto a disponer de más empleados en la oficina durante días o períodos específicos. Por ejemplo, nuestras estimaciones indican que, si los empleados que lo hagan de forma remota al menos de una vez al mes, la empresa utilizaría el 98% de su espacio total de oficinas. Al contabilizar todas las frecuencias de trabajo de forma remota, el uso de la oficina sería el 89% de lo que hubiera sido si todos los empleados trabajaran exclusivamente en la oficina.

La “nueva normalidad” refleja el impacto de la pandemia, que conduce a una mayor adopción del teletrabajo en comparación a nuestro escenario base pre- covid. El factor clave a corto y medio plazo es considerar la demanda de oficinas en este contexto de “nueva normalidad” respecto a la situación prepandémica. En otras palabras, cualquier aumento en el teletrabajo como resultado de la crisis de la covid-19 refleja una escalada de la dinámica cambiante del trabajo remoto en relación con lo que hubiera pasado de todos modos: una reducción del espacio de oficinas por trabajador de entre un 1,5% y 2% por año