A pesar del panorama incierto del 2020, el mercado inmobiliario industrial en América Latina cerró el año con un inventario clase A de más de 53 millones de m², lo que representó un crecimiento anual del 9,0%. La tasa de disponibilidad pasó del 9,9% en el semestre pasado a 10,9% al 4T del 2020, dando una absorción semestral que mejoró en la segunda mitad y acumuló 3.1 millones de m² de absorción anual.

De acuerdo con el reporte del cierre 2020 del mercado industrial en América Latina, elaborado por Juan Flores y Diego León, de la división de investigación de mercados de Newmark, cuyo presidente en México y director regional para América Latina es Giovanni D´Agostino, se destaca que, si bien el año pasado fue uno de los más desafiantes de los últimos tiempos, también permitió ser resilientes ante una demanda creciente y adaptarse a las nuevas condiciones derivadas de la pandemia. Además, de los 12 mercados que monitorea Newmark en la región latinoamericana, durante 2020 destacaron los de Río de Janeiro y Sao Paulo, Brasil donde se registraron importantes volúmenes de ocupación.

En Sao Paulo se mantuvo la tendencia del año y en el cuarto trimestre se alcanzó un importante volumen de ocupación que resultó en una absorción de 539 mil m². En consecuencia, la absorción acumulada anual ascendió a 1,12 millones de metros cuadrados, un récord desde 2013. Además, la absorción bruta en el último trimestre y la acumulada anual también presentaron hitos con 559 mil m² y 1,56 millones de metros cuadrados, respectivamente.

A pesar de que la demanda en Río de Janeiro fue ligeramente inferior a la de Sao Paulo, la absorción neta fue de 35 mil m² y terminó el año con 188 mil m², un récord para el periodo analizado (2013 – 2020).  La tasa de disponibilidad para estos mercados continúa reduciéndose y terminó el trimestre en 14,9%, comparado con el 17,9% el trimestre previo. La superficie disponible tanto en Sao Paulo como en Río de Janeiro se redujo, particularmente en el primero. En el caso de Río, la tasa de disponibilidad pasó de 21,7% a 20,1%.

“Los reportes más recientes generados por la Federación Nacional de Industrias muestran que la manufactura volvió a crecer en noviembre y más empleados fueron contratados. Los índices de Uso de Capacidad Instalada (ICU por sus siglas en inglés) se mantuvieron altos en noviembre (79,9%), reforzando el incremento de actividad. A pesar de que en noviembre el ICU bajó en 0,2 p.p., se mantuvo por encima de lo reportado en 2019 (78,3%) y los ejecutivos de la mayoría de los sectores industriales se muestran confiados, especialmente en las áreas química y farmacéutica, transporte e infraestructura”, señaló Juan Flores, director de investigación de mercados para América Latina de Newmark.

 Juan Flores, director de investigación de mercados para América Latina de Newmark.

Con respecto al mercado industrial en Buenos Aires, la disponibilidad no tuvo variaciones significativas respecto al período anterior, cerrando en 14,3% para el cuarto trimestre de 2020, por lo que el inventario industrial Clase A cerró 2020 con 2,4 millones de metros cuadrados.  El valor de renta promedio se redujo ligeramente, con un promedio de US$5.95/m²/mes.

El resultado principal del semestre es la notoria mejora en los indicadores de disponibilidad y absorción en Santiago de Chile. En el primer caso, ésta descendió desde 10,1% al cierre del 1S 2020 hasta un 7,3% en la actualidad, lo que representa un alza neta de 2,1% respecto al 2019. La producción semestral no impactó notoriamente la disponibilidad, al corresponder la mayor parte de los 45 mil m² a superficies pre-colocadas. La resiliencia mostrada por el mercado se debe principalmente al e-commerce, específicamente por las particularidades de la demanda y la adaptación de los desarrolladores. Estos ya han dado a entender que reactivarán la construcción durante el año y las mejores perspectivas del control de la pandemia anticipan mucha actividad durante el 2021.

De acuerdo con los movimientos registrados en el sector industrial de la ciudad de Bogotá, al cierre del 2020 se mantuvo un inventario de 2,48 millones de metros cuadrados, un incremento considerable comparado con el 4T 2019, con 2,38 millones de metros cuadrados de inventario. Esto generó una interacción entre los inquilinos y arrendatarios que influyó en la disponibilidad de inmuebles, pues disminuyó en ese último semestre alrededor del 0,9%, teniendo en cuenta las cifras de ambos cierres: tercer trimestre en 16,2% y cuarto trimestre 15,3%. En ese orden, los niveles de absorción neta trimestral se registraron en el mercado con una tendencia estable de 21.700 m² debido a los modelos con formatos BTS que se han venido incrementando durante este periodo y que, a su vez, proyectan un alza considerable para el futuro próximo.

Con relación al mercado en Monterrey, México, el cierre de año registró una absorción bruta acumulada de más de 630 mil metros cuadrados de Clase A, tan solo 29 mil metros cuadrados menos a lo que se registró en 2019. Con esto, la tasa de disponibilidad fue de 7,0% siendo superior a lo registrado en el mismo periodo de hace un año que fue de 6,5%. Operaciones de grandes empresas fueron las que ayudaron a mantener la estabilidad en el mercado dado el comportamiento atípico del 2020.

El mercado industrial en Guadalajara, México, no ha perdido dinamismo y, por el contrario, se ha fortalecido a lo largo del 2020. El 80% de las transacciones corresponden a la actividad logística, mientras que el resto forma parte de actividades como manufactura y ensamble. Los precios se han incrementado ligeramente con respecto al año anterior, al pasar de $4,43 en 2019 a $4,55 USD/m² al cierre del 2020.  El precio máximo registrado corresponde al corredor López Mateos Sur, con $6,14 USD/m² y el precio mínimo pertenece al corredor Periférico Sur con $3,88 USD/m².

Al cierre del 2020, el inventario industrial Clase A en la Ciudad de México presentó más de 12 millones de metros cuadrados y la construcción se incrementó a cerca de 966 mil m². La tasa de disponibilidad aumentó al pasar de 3,9% en el trimestre pasado a 5,8% en el 4T 2020. Hacia el último trimestre, el dinamismo del mercado se hizo presente mediante la aparición de las bodegas de última milla en la zona central, así como la construcción de naves industriales en el resto de los corredores. Los grandes jugadores del mercado industrial fueron las empresas con giros de almacenamiento y logística. Las ventas del e-commerce en 2020 se incrementaron en 40% y dio lugar al incremento de la demanda de espacios industriales y reconfiguración de los corredores.

Para el mercado de Tijuana, México el último trimestre del año trajo un incremento significativo de absorción neta gracias al cierre de grandes operaciones en Alamar y El Florido. La mayor oferta de tierra se mantiene en Florido – Blvd 2000 por el crecimiento de Tijuana hacia el sureste donde se encuentran empresas de nivel mundial, lo que aunado al mejoramiento en la infraestructura de la Vía Alamar han permitido una expansión del submercado Otay-Alamar y concentración de operaciones más cercanas a el cruce fronterizo comercial de Tijuana.

Finalmente, el mercado en Panamá al cierre del 2020 mostró signos de recuperación con un crecimiento moderado de la oferta que se ubicó en 1,44 millones de metros cuadrados, una tasa de disponibilidad del 13,2% y una absorción neta interanual de 64.671 m². Los precios de renta se mantuvieron estables al registrar US$ 8,13/m²/mes en la lista y US$7,02/m²/mes en el cierre, después de los períodos de negociación. Se espera que el 2021 registre mayor actividad consecuencia del aumento en el comercio electrónico y la logística regional, además de un inventario en proceso de más de 330,000 m² que en su mayoría corresponden a inmuebles BTS.

“El e-commerce, así como los movimientos en las industrias de manufactura, química y farmacéutica, transporte e infraestructura y que formatos BTS se han venido incrementando durante este periodo, permiten vislumbrar una reactivación del mercado industrial regional para el presente año y tener perspectivas de recuperación”, indicó finalmente Juan Flores, director de investigación de mercados para América Latina de Newmark.