El sector industrial es uno de los principales motores del crecimiento del país y que incide en forma directa en el crecimiento económico real y potencial de México, esto no sólo como consecuencia de la actual pandemia; sino también, como producto de las transformaciones del mercado, la ciudad y la sociedad misma y uno de los submercados más dinámicos no sólo de México, sino de América Latina, corresponde al conformado por Cuautitlán, Tepotzotlán y Tultitlán (CTT).

En el reporte del cierre del primer semestre del año en curso, elaborado por Vianey Macías, analista de la división de Investigación de mercados de Newmark, cuyo presidente en México y director regional para América Latina es Giovanni D´Agostino, se destaca que el CTT conforma más del 50% del inventario industrial de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM) que llegó a 12.7 millones de metros cuadrados en el segundo trimestre de 2021, además de presentar los niveles de actividad más altos registrados en los últimos años. Sin embargo, a pesar de la gran cantidad de movimiento en dicha zona, la oferta de tierra en este corredor es cada vez más limitada, generando una necesidad de nuevos polos de desarrollo industrial, principalmente concentrados hacia la zona norte de la CDMX y ZM, en los municipios de Huehuetoca, Nextlalpan, Zumpango, etc. en el Estado de México e incluso hacia algunos municipios del estado de Hidalgo.

“En la actualidad, pese a los altibajos que se han presentado durante la pandemia, existen por lo menos 5 parques industriales en construcción y otros 10 en proyecto en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México, principalmente en la zona norte. Esto contempla, al menos, un total de millón y medio de metros cuadrados por construir, de los cuales, alrededor de medio millón ya se encuentra en construcción actualmente. La absorción neta promedio de los últimos 10 años de espacios clase A dentro del corredor CTT es del orden de 350 mil m², aproximadamente, con lo cual pudiéramos estimar un periodo de absorción de los espacios en construcción y en proyecto de alrededor de 4 años”, informó Guillermo Garrido, director del sector industrial de Newmark.

Guillermo Garrido, director del sector industrial de Newmark.

Agregó que la necesidad de satisfacer el aumento de la demanda industrial en la zona central del país derivada, en buena parte, por el aumento del comercio electrónico, ha generado que se comiencen a adquirir inmuebles dentro de la ciudad para entregas de última milla. Este es el caso de los corredores Vallejo-Azcapotzalco o Naucalpan.

Es importante destacar también el mercado de Toluca-Lerma, el cual se encuentra también en proceso de expansión y presenta varios parques en construcción y planeados. El Estado de México es uno de los mercados con mayor impulso al sector industrial en la actualidad.

En el reporte de actividades del mercado industrial en la ZMCM al cierre del primer semestre del 2021 se han detectado cinco herramientas que actualmente funcionan como estrategia en el sector logístico y son las siguientes: marketplace, estrategia omnicanal, última milla, inteligencia artificial y Live Stream Commerce.

“Dichas herramientas buscan integrar todos los procesos de las cadenas de suministro para hacer más eficientes los procesos, desde su etapa inicial de planificación, hasta la etapa final, incluido el paso de las devoluciones”, apuntó Guillermo Garrido.

Indicó que la absorción del mercado industrial en la ZMCM ha presentado signos de recuperación con respecto a los trimestres anteriores, ya que pese a las incorporaciones de nuevas naves, pasó de tener 109 mil 956 metros cuadrados a 165 mil 401 metros cuadrados al cierre del primer semestre del año.

Por otra parte, la tasa de desocupación para el mercado inmobiliario industrial de la CDMX y ZM se incrementó ligeramente debido, principalmente, a la incorporación de naves industriales en construcción al inventario. Con ello, pasó de 5.8% en el primer trimestre del año a 6.2% en el segundo trimestre del 2021. Sin embargo, la tasa de desocupación del corredor CTT oscila alrededor del 2%.

Los precios del segundo trimestre de 2021, en su mayoría, se mantuvieron constantes, con respecto al trimestre anterior. El corredor con el precio más bajo corresponde a Huehuetoca con $3.30 USD/m2 y el precio más elevado del mercado es Vallejo-Azcapotzalco, con valor de $9.00 USD/m2. Por su parte, dentro del corredor CTT tenemos monitoreado un precio de cierre promedio ponderado de $5.50 USD/ m2, dicho indicador ha registrado un aumento constante en los últimos cuatro años.

El T-MEC ha sido un fuerte impulsor de la actividad industrial en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México para los sectores de electricidad, industria extractiva, construcción y comercio electrónico y su expansión hacia los estados aledaños como Hidalgo y Estado de México.

“Prevemos que durante el segundo semestre del año continúe el dinamismo en la demanda de espacios industriales dentro del mercado de la CDMX y ZM, así como el apetito de inversión por parte de desarrolladores y fondos dentro de dicho mercado. El corredor CTT será el que siga concentrando la mayor actividad en cuanto al arrendamiento de espacios clase A, lo cual influirá en que la tasa de desocupación de dicho corredor se mantenga en niveles bajos a pasar de los nuevos edificios que se irán incorporando al inventario en los próximos 18 a 24 meses”, afirmó finalmente Guillermo Garrido, director del sector industrial de Newmark.