Fibra Mty, el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces administrado y asesorado 100% internamente, anunció sus resultados del tercer trimestre 2021. Cabe resaltar que el pasado 15 de julio, la fibra llevó a cabo la reapertura del CEBURE FMTY20D por US$ 115 millones a una tasa de 3.73% y aplicó los recursos netos de la emisión principalmente para sustituir la totalidad del saldo insoluto del Crédito Sindicado 2018. Como resultado de dicha transacción, la totalidad de la deuda dispuesta por Fibra Mty se encuentra pactada en dólares, a tasa fija y 100% libre de garantías, asimismo, no tiene vencimientos de deuda hasta octubre 2027.

Fibra Mty cerró el 3T21 con 59 propiedades en su portafolio, incluyendo 19 para uso de oficinas, 34 para uso industrial y 6 para uso comercial.

Al cierre del 3T21, Fibra Mty registró un total de 758,583 m2 de Área Bruta Rentable (“ABR”). La tasa de ocupación al 30 de septiembre de 2021 fue de 90.7%, calculada por ABR.

La renta promedio por metro cuadrado, considerando las tarifas en pesos y dólares, fue de US$17.4 en oficinas corporativas, US$12.0 en oficinas operativas, US$4.7 en naves industriales y US$7.3 en inmuebles comerciales.

Los ingresos totales, el ingreso operativo neto (“ION”), y la UAFIDA del 3T21 alcanzaron Ps. 330.5 millones, Ps. 293.1 millones y Ps. 262.7 millones, 3.7%, 6.7%, y 8.7%, por debajo del 3T20. Lo anterior debido al efecto cambiario desfavorable por la depreciación del dólar frente al peso (Ps. 27.0 millones), y situaciones particulares de los inquilinos (tanto del sector industrial como de oficinas) que desocuparon o redujeron su espacio arrendado.

Como consecuencia de lo anterior, los márgenes ION y UAFIDA del 3T21 fueron de 88.7% y 79.5% respectivamente, manteniéndose prácticamente en línea con nuestros márgenes objetivo de largo plazo.

El flujo de Operación (“FFO”) fue de Ps. 221.0 millones, 16.7% por debajo del 3T20, mientras que el Flujo Ajustado de la Operación (“AFFO”) se situó en Ps. 216.2 millones, 16.4% por debajo del 3T20. Estas disminuciones de flujo están en línea con lo anunciado en nuestra guía de resultados para 2021, y se generaron principalmente por la combinación de 1) efecto cambiario desfavorable en el tipo de cambio promedio por la depreciación del dólar frente al peso; 2) ciertas desocupaciones y reducciones de espacio arrendado programadas; y 3) un menor rendimiento sobre nuestras inversiones en valores gubernamentales debido a la disminución de 50 puntos básicos en la tasa de interés promedio del papel gubernamental para los periodos comparativos. Lo anterior, fue compensado parcialmente por el flujo adicional generado por la adquisición del inmueble La Perla y el efecto positivo de una recuperación cercana del 100% de nuestras cuentas por cobrar, evitando realizar reservas de mercado durante el 3T21.

Es importante enfatizar, que, debido al cierre exitoso de negociaciones de contratos de arrendamiento materiales, a la fecha del presente reporte, nuestra expectativa es alcanzar de manera orgánica el rango alto de la guía de resultados 2021, equivalente a Ps. 0.83 por CBFI, considerando un rango de tipo de cambio de entre Ps. 20.00 y Ps. 20.49 pesos por dólar. Asimismo, la exitosa adquisición del inmueble La Perla nos permitirá distribuir, en 2021, un AFFO adicional de alrededor de Ps. 0.05 por CBFI.

Si consideramos la combinación de los siguientes factores 1) nivel de ocupación actual, 2) la adquisición de La Perla sobre una base anualizada, y 3) un posible incremento en el nivel de endeudamiento por hasta US$150 millones invertido en un portafolio industrial, nuestro potencial de AFFO sobre una base de doce meses sería de aproximadamente Ps. 0.96 por CBFI.

En adición a lo anterior, es relevante mencionar que, ante las expectativas de inflación en el mercado y sus posibles efectos para el comportamiento de las divisas, Fibra Mty mantiene su posición como un instrumento de inversión atractivo por sus cualidades defensivas. La actualización de renta en línea con la inflación, nuestros ingresos mayormente dolarizados y nuestros contratos de arrendamiento de largo plazo, reducen la exposición de nuestros inversionistas a dichos riesgos.

La distribución correspondiente al resultado de la operación de Fibra Mty del 3T21, ascenderá a Ps. 216.2 millones, equivalente a Ps. 0.223 por CBFI, considerando el número de CBFIs en circulación a la fecha del presente reporte, lo cual representa un rendimiento anualizado de 7.7% respecto al precio de Ps. 11.57 por CBFI al inicio del año. El rendimiento anualizado es aproximadamente 220 puntos base mayor al de la inflación estimada para el 2021.