En la zona del Bajío se reportó al cierre del 2022 la actividad industrial así como la reactivación de submercados como el de Querétaro Norte, empresas de manufactura y logística incrementaron su presencia y los precios de renta mostraron una tendencia al alza.

Lo anterior se desprende de los reportes de actividad industrial en Querétaro, Guanajuato, San Luis Potosí y Aguascalientes, elaborados por Fernando Lara, Luis Moreno y Karen Gutierrez, analistas de la división de Investigación de Mercados de Newmark, cuyo presidente en México y director regional para América Latina es Giovanni D´Agostino, destacando los proyectos de construcción de naves especulativas que tuvieron una notoria influencia en la dinámica del mercado.

QUERÉTARO

Se dio a conocer que al cierre de 2022 aumentó en 3% el inventario Clase A respecto al trimestre anterior, sumando 6.6 millones de metros cuadrados; a su vez, la absorción bruta, disponibilidad y los precios tuvieron un incremento en el mismo periodo. Por otro lado, se observaron absorciones negativas y disminución del ritmo de construcción, el cual pasó de 308 a 264 mil metros cuadrados, explicado por la finalización de proyectos industriales.

“La llegada de grandes empresas relacionadas (Data Centers, empresas de logística y electrónica) se vieron reflejados en proyectos BTS y su participación en el marcado fue tal que representaron amplias proporciones de los valores de absorción bruta: 54% para el submercado Aeropuerto, 49% en El Marqués y 95% en Querétaro Norte. Al cierre del 2022, la manufactura representó el 52% de la inversión extranjera directa. De esta inversión, los principales subsectores que mayor inversión recibieron fueron la industria de plástico y hule (45%), química (18%), alimentaria (15%) y automotriz (14%)”, señaló Fernando Lara.

Agregó que el 76% de los parques industriales de Querétaro cuentan con mega lotes industriales para recibir a grandes empresas. Tal fue el caso de la reactivación del submercado Querétaro Norte, el cual tendrá una importante planta automotriz en Finsa III con una inversión de 97 millones de pesos. Otro ejemplo es el anuncio de un nuevo parque industrial Industrialix en el municipio de Corregidora, el cual ocupará 122 hectáreas y tendrá una inversión de 1 mil 572 millones de pesos.

La desocupación y entrada de nuevas naves especulativas en la mayor parte de los corredores provocó que los precios se incrementen, aun cuando varios proyectos no cambiaron sus precios, destacando el incremento que se registraron en los corredores El Marqués y Querétaro Centro.

El submercado más dinámico durante el año 2022 fue Aeropuerto, el cual representó alrededor del 50% del volumen de absorción bruta (485 mil metros cuadrados) y absorción neta (95 mil metros cuadrados). Dichos valores a su vez fueron impulsados principalmente por proyectos BTS.

GUANAJUATO

Al cierre del año, sobresalieron dos operaciones de inversión entre desarrolladores industriales: Advance Real Estate y BTS Development que vendieron parte de su inventario ubicado en Apaseo. Además, Guanajuato finalizó con inversiones superiores a los 2 mil millones de dólares y un incremento continuo en el valor de sus exportaciones en el 2022. Se espera que la detonación del sector industrial continúe hacia 2023, ya que los sectores de manufactura anunciaron expansiones a inicios del presente trimestre.

Entre las inversiones en Guanajuato destacan las de manufactura y logística y ampliaciones en los sectores automotriz, electrónica, alimenticia, plástico, metalmecánica y textil.

“Al finalizar el 2022, se observó un aumento en los valores de absorción neta, que a su vez impulsó la disminución en la tasa de disponibilidad al pasar 3.6% a 3.0% entre el tercer y cuarto trimestres y un inventario clase A que alcanzó los 8.3 millones de metros cuadrados al cierre del trimestre. Dicho comportamiento fue posible por el comportamiento anual de los precios, los cuales permanecieron estables. Por otro lado, aunque la construcción disminuyó en un 30%, nuevos proyectos industriales se han anunciado hacia 2024 como es el caso de la llegada de empresas de manufactura y logística, las cuales ven amplias oportunidades en la localización estratégica, además de opciones competitivas respecto otros mercados”, indicó Fernando Lara, analista de la división de Investigación de Mercados de Newmark.

Añadió que la superficie de absorción neta estuvo impulsada por los atractivos precios competitivos de los diversos submercados de Guanajuato. Al cierre del cuarto trimestre, los corredores que presentaron incrementos en sus precios máximos de salida fueron Apaseo, Celaya, Irapuato y León. A su vez, se registró una reducción en los precios de salida para los submercados restantes, explicados por la salida del mercado de naves con precios altos, y con características y ubicaciones competitivas

Se espera que en 2024 las empresas continúen fortaleciendo su presencia por lo que los cierres orientados a BTS, impulsarán el crecimiento del inventario industrial.

El sector de fabricación de equipo de transporte representa el 70% del valor de las exportaciones del estado, su crecimiento sigue siendo sostenido y se espera que se fortalezca con la presencia de empresas de manufactura complementarias. Respecto a la inversión extranjera directa, el 97% provino de la manufactura y la fabricación de autos fue la rama en donde se obtuvo la mayor inversión (97% de la inversión dedicada al subsector de fabricación de equipo de transporte).

SAN LUIS POTOSÍ

Al cierre del 4T 2022, se registró una absorción bruta acumulada de más de 171 mil m², siendo superior a lo registrado en 2021 que fue de 101 mil m². La tasa de disponibilidad mostró una cifra de 5.9%, indicando una tendencia a la baja con respecto al cierre de 2021 que fue de 8.6% y el espacio en construcción fue de 27 mil 900 m², correspondiente a tres proyectos de tipo build-to-suit.

AGUASCALIENTES

Durante 2022 presentó una absorción bruta acumulada de 11 mil 300 m², cerrando el año con una tasa de disponibilidad de 3.3%; el espacio especulativo disponible se encuentra en el corredor sur, correspondiente a las empresas desarrolladoras de Finsa y Vesta y el precio de renta mostró una tendencia al alza registrando una cifra de US$4.17/m²/mes.

MERCADO DE OFICINAS

Al cierre de 2022, el mercado de oficinas del Bajío presentó una mejoría, destacado la ciudad de Querétaro que pasó de una absorción neta negativa, de -4,502m² a 28 mil 499 m², impulsada por una absorción bruta que continúa en aumento pasando de 5,762 m2 en el semestre anterior a 32,136 m2 en el semestre actual.

“Lo anterior permitió que la tasa de disponibilidad disminuyera a 20.7%, es decir más de 5 puntos porcentuales en comparación con el semestre anterior. Sin embargo, se mantiene una sobreoferta en el mercado de Querétaro, pues aún hay disponibles cerca de 115 mil metros cuadrados, que corresponden al 20.7% del total del inventario de oficinas clase A y A+”, apuntó Karen Gutiérrez.

Agregó que durante el último semestre de 2022 no se reportó el ingreso de ningún proyecto en construcción al inventario existente, por lo cual continúan vigentes los más de 11 mil m2 de oficinas en construcción ubicados dentro de los corredores 5 de Febrero y Bernardo Quintana.

En general, los precios de salida presentaron un aumento, con variaciones mayores al 5% y el precio de promedio de salida de toda la ciudad cerró el año en $15.84 USD/m²/mes. Sólo el corredor Centro Sur registró una disminución del -4.6%.

“El Bajío es una de las zonas con mayor atractivo para la inversión extranjera debido a su localización estratégica e infraestructura, así como el dinamismo mostrado por la llegada de nuevos comercios y sectores manufactureros, por lo que continuará en 2023 presentando una fuerte actividad económica con la mayor contribución a la variación nacional. Cabe mencionar que al cierre de 2022 se observó que la proporción de empleo de la manufactura en la ciudad de Querétaro, respecto a otros subsectores, llegó a su punto más alto desde el 2005”, apuntó finalmente Karen Gutiérrez, analista de la división de Investigación de Mercados de Newmark.