La frontera norte de México es un destino atractivo para las empresas que buscan reubicar sus operaciones cerca de la frontera con Estados Unidos. Tiene una serie de ventajas, incluyendo bajos costos laborales, mano de obra calificada, infraestructura de clase mundial. Como resultado de estas ventajas, la frontera norte ha experimentado un crecimiento significativo en la industria del Nearshoring en los últimos años. Se espera que esta tendencia continúe en los próximos años, ya que más empresas buscan reubicar sus operaciones cerca de la frontera con Estados Unidos.

INDICADORES DE MERCADO CIUDAD JUAREZ

Q2 2023 cerró con 152,351 metros cuadrados de absorción neta. Toda la absorción neta del segundo trimestre de 2023 se produjo a través de la entrega de proyectos especulativos prealquilados y proyectos de construcción a la medida.
La vacante de todo el mercado y de Clase A experimentó un pequeño aumento luego de la entrega del espacio de especificaciones vacante.
El segundo trimestre de 2023 finalizó con 32 proyectos y 826 mil de metros cuadrados de espacio en construcción.
El trimestre cerró con una demanda de espacio industrial de 232 mil metros cuadrados.
El Mercado Industrial de Juárez experimentó otro trimestre de fuerte absorción, alcanzando récords trimestrales y de mediados de año. La actividad y la absorción durante el segundo trimestre de 2023 se limitaron al pre-arrendamiento de proyectos especulativos y de construcción a la medida. Una pequeña cantidad de producto nuevo vacante fue una adición bienvenida al mercado y provocó un ligero aumento en la tasa de vacancia que se mantuvo por debajo del 1.0%.

INVENTARIO CIUDAD JUAREZ

El Mercado Industrial de Juárez cerró el segundo trimestre de 2023 con 152,351 metros cuadrados de absorción neta, la absorción neta más grande del segundo trimestre y la tercera absorción neta trimestral más grande registrada desde que CBRE comenzó a monitorear el mercado. La absorción neta a mitad de año marcó un récord de 287 mil metros cuadrados, 72 mil metros cuadrados más que el récord anterior establecido en 2018. El mercado registró tres nuevos arrendamientos, dos de los cuales fueron prearrendamientos de carácter especulativo (spec). La totalidad de la absorción neta del segundo trimestre de 2023 provino de la entrega de proyectos de especificaciones prealquilados y desarrollos construidos a la medida.

VACANCIA EN CIUDAD JUAREZ

CBRE rastrea la demanda de espacio de los usuarios en el Mercado Industrial de Juárez. El segundo trimestre de 2023 cerró con usuarios que buscaban 232 mil metros cuadrados. La demanda de los usuarios fue de 139 mil metros cuadrados más que la disponibilidad total del mercado. Los usuarios buscan espacios que van desde los 2,800 metros cuadrados hasta los 46,500 metros cuadrados. Los fabricantes de automóviles y refacciones, los fabricantes de electrodomésticos y las empresas de papel y embalaje representan el 70% de la demanda total.

El espacio industrial en construcción disminuyó trimestre tras trimestre luego de la entrega de poco más de 185 mil metros cuadrados de espacio, la entrega más grande durante un solo trimestre registrada para el mercado. Cinco proyectos de especificaciones y tres proyectos BTS, 102 mil metros cuadrados, comenzaron a mover tierra durante el trimestre. El segundo trimestre de 2023 cerró con 32 proyectos, 19 especificaciones y 13 BTS, y poco más de 826 mil metros cuadrados de espacio en construcción. Debido a que hay menos de un puñado de espacios disponibles en todo el mercado y las tarifas de alquiler de esos espacios no reflejan con precisión lo que está sucediendo actualmente en el mercado, no se pueden establecer los alquileres promedio solicitados. Los alquileres propuestos para espacios especiales en construcción han experimentado rápidos aumentos.

PANORAMA DE REYNOSA

La actividad de construcción llega a un nuevo máximo histórico al cerrar en 172 mil m2, cifra 26.0% superior al 2T 2022 (137 mil m2).
La tasa de vacancia suma dos trimestres consecutivos al alza. Se mantiene aún en niveles muy bajos al cerrar en 1.1% (vs. 0.3% en 2T 2022).
El nuevo inventario disponible sostiene el crecimiento de los precios de salida y los mantiene en niveles récord, cerrando en $ 6.61 USD/m2/mes (vs. $ 5.17 USD/m2/mes en 2T 2022).
Reynosa cierra el 1S 2023 con un crecimiento del 16.6% en su absorción neta acumulada, cerrando con poco más de 72 mil m2 (vs. 62 mil m2 al 1S 2022). Durante los últimos trimestres los proyectos build-to-suit y edificios pre-arrendados han liderado el crecimiento del inventario y la absorción en la ciudad. Actualmente se monitorean 86 mil m2 del mercado especulativo en construcción (vs. 22 mil m2 en 2T 2022). Estas entregas pueden aliviar la presión en el mercado debido a la limitada oferta existente e incrementar las opciones para la llegada o expansión de empresas en la ciudad.

INDICADORES DE MERCADO

Acorde con la información más reciente del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), el estado de Tamaulipas finalizó el 2022 con un valor total de exportaciones de 33 mil millones de dólares, con un crecimiento anual del 3% y colocándose en el quinto sitio a nivel nacional. El sector manufacturero se mantiene como el más importante de su economía, en donde representa el 27% de su economía total. Por su parte el Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS) informó que al cierre de mayo Tamaulipas registró una cifra de nuevos empleos acumulados de 13 mil puestos, ligeramente por debajo de los 14 mil reportados en el mismo periodo de 2022.

El mercado industrial de Reynosa cerró el primer semestre de 2023 con 3.2 millones de m2 de inventario existente. A lo largo de los primeros dos trimestres se integraron más de 107 mil m2, el cual es el crecimiento más grande que se tiene registrado en la ciudad. Cabe mencionar que el 91% de estas entregas se ubican dentro de proyectos build-to-suit o edificios pre-arrendados, mismas que han sido las principales impulsoras de la absorción neta a lo largo del año. La actividad de construcción llegó también a un nuevo máximo histórico, registrando 172 mil m2 en desarrollo actualmente, de los cuales un 77% se ubican dentro del submercado Poniente. La mitad de esta superficie pertenece a proyectos especulativos, segmento de la construcción que se había visto desplazado por proyectos build-to-suit durante el último año. De igual forma se tienen monitoreados 69 mil m2 en distintos proyectos en planeación, lo que mantendrá activo el crecimiento del mercado durante los próximos trimestres.

La absorción neta al cierre del primer semestre se registró en 72 mil m2, mostrando un crecimiento anual del 16.6%, en comparación con los 62 mil m2 del 1S 2022. Como se mencionó previamente, este crecimiento corresponde a la entrega de espacios pre-arrendados. Por el contrario, la absorción bruta acumulada finalizó en 30 mil m2, mostrando una contracción del 83.6% en comparación contra el mismo periodo del año anterior (183 mil m2 en 1S 2022).

La perspectiva para Reynosa durante la segunda mitad del año es positiva. El pipeline de espacios pre-arrendados continuará creciendo la absorción neta, mientras que la terminación de nuevos espacios especulativos incrementara las oportunidades de llegada de nuevas empresas a la ciudad, en donde destacan aquellas que podrían sumarse a las cadenas de producción de las armadoras automotrices en Coahuila y Nuevo León.

INVENTARIO DE REYNOSA

El inventario industrial en Reynosa cerró con 3.2 millones de m², lo que significó un incremento anual de 8.5%. La nueva oferta trimestral sumó 60 mil m2, localizados en seis proyectos de los cuales un 85% entró pre-arrendado. El submercado Poniente, y en particular el Parque Industrial Villa Florida, lideraron el crecimiento en la ciudad durante el último trimestre, con el 57% de la nueva oferta.

TASA DE VACANCIA/DISPONIBILIDAD REYNOSA

Durante el 2T 2023 la tasa de vacancia registró un crecimiento en comparación con el trimestre anterior, cerrando en 1.1%, sumando dos trimestres al alza. Este incremento se dio debido a la entrega de un nuevo espacio especulativo y a un nuevo espacio en subarrendamiento, ambos ubicados en el submercado del Puente Pharr al oriente de la ciudad.

Al cierre del segundo trimestre del año la actividad de mercado mostró un crecimiento al finalizar en 26 mil m2 distribuidos en dos transacciones, no obstante, se monitorean varios proyectos en etapas avanzadas de negociación que pudieran concretarse a lo largo de los próximos meses. El sector Automotriz es el mayor impulsor de esta demanda, con un 77% del total, dejando el restante a la Manufactura Diversa. Cabe mencionar que el total de estas inversiones son provenientes de los Estados Unidos, así como que ambos proyectos se concretaron en transacciones de venta, cerrando el trimestre sin actividad de arrendamiento en Reynosa.

PANORAMA DE SALTILLO

Con un crecimiento trimestral del 58.6% y 219 mil m2 en nuevos inicios de construcción, Saltillo cierra el 2T 2023 con su actividad de construcción más alta en registro, 351 mil m2.
La nueva oferta que se integró al inventario sumó 139 mil m2, los cuales se encontraban pre- arrendados. Este fue el principal impulsor de la absorción neta en Saltillo.
La tasa de vacancia llega a un nuevo mínimo histórico al cerrar en 1.1%. Se monitorean más de 100 mil m2 especulativos que iniciaran construcción durante la segunda mitad del año.
Saltillo cierra el primer semestre del año con absorción neta acumulada de 236 mil m2, mostrando un muy ligero crecimiento sobre la cifra del mismo periodo del año anterior (229 mil m2 en 1S 2022). Por su parte, la absorción bruta acumulada ha tenido una importante contracción, en donde se registraron 130 mil m2 al cierre del semestre (vs. 395 mil m2 en 1S 2022). No obstante, se monitorearon más de 140 hectáreas en transacciones de venta a usuario durante el 2T 2023 y se espera que estos proyectos se definan durante la segunda mitad del año, lo que impulsará de nuevo el crecimiento de la absorción bruta y la construcción de espacios industrial en la ciudad

INDICADORES DE MERCADO DE SALTILLO

El Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI) informó que las exportaciones de mercancías registradas en Coahuila al finalizar el 1T 2023 fueron de 16 mil millones de dólares, lo que representa un crecimiento anual del 17% y el 13% de la participación nacional, tomando el segundo sitio tan solo detrás del estado de Chihuahua. Asimismo, el Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS) reportó que en Coahuila se generaron más de 29 mil nuevos puestos de trabajo, mostrando un ligero crecimiento en comparación con los 24 mil generados en el mismo periodo del año anterior.

Al finalizar el segundo trimestre del año el inventario industrial en Saltillo sumó más de 4.1 millones de m2 existentes, tras un crecimiento trimestral de 139 mil m2 nuevos. Asimismo, la actividad de construcción tuvo un incremento anual del 57.9%, llegando a un nuevo máximo histórico para la ciudad con 351 mil m2 en construcción distribuidos en 16 propiedades. Continuando con la tendencia del mercado, el 96% de las propiedades en desarrollo ya se encuentran pre-arrendadas o corresponden a proyectos build-to-suit. Dejando solamente 13 mil m2 en construcción para el mercado especulativo. La actividad de planeación también se mantiene muy activa en la ciudad, con más de 133 mil m2 actualmente en desarrollo, de los cuales el 78% corresponde a propiedades especulativas localizadas en los tres submercados de la ciudad.

La absorción bruta acumulada en se registró en más de 130 mil m2 al cierre del 1S 2023, continuando con una tendencia a la baja monitoreada desde inicio del año debido a la escasa oferta vacante en la ciudad lo que limita las opciones de llegada a nuevas empresas. En contraste con las operaciones de arrendamiento, se registraron transacciones de venta de tierra a usuario por más de 140 hectáreas en Ramos Arizpe y Saltillo, demanda en su totalidad de origen Chino y resultado de los procesos de Nearshoring presentes en el país. Por su parte la absorción neta se mantiene activa en la ciudad, con una cifra acumulada de poco más de 236 mil m2 al cierre del segundo trimestre, pero cabe destacar que esta ha sido impulsada en su mayoría por la entrega de propiedades pre-arrendadas.

La perspectiva para el mercado industrial de Saltillo durante la segunda mitad del año es positiva, la reactivación de la construcción especulativa incrementará las oportunidades de arrendamiento para interesados a la ciudad, así como los proyectos de venta antes mencionados. Se espera también que la construcción de la Gigafactory de Tesla en Monterrey tendrá un efecto positivo en Saltillo, conforme nuevos proveedores de la armadora buscan llegar a la región.

INVENTARIO SALTILLO

Al cierre del 2T 2023 el inventario en Saltillo cerró en 4.1 millones de m², lo que significó un incremento anual del 9.5%. Más de 139 mil m² de espacios industriales fueron entregados durante el trimestre, en donde cabe mencionar que todos estos edificios se integraron al inventario pre- arrendados. Ramos Arizpe continúa liderando el crecimiento del inventario, con el 61% del de las nuevas entregas.

TASA DE VACANCIA/DISPONIBILIDAD SALTILLO

La tasa de vacancia cerró en 1.1% al finalizar el 2T 2023, mostrando un descenso en su comparativa anual (3.5% en 2T 2022). El incremento en la demanda industrial durante el 2022 agotó en su mayoría los espacios vacantes existentes, al restar solamente 45 mil m2 listos para arrendarse. Ramos Arizpe concentra el 70% de esta oferta, mientras que Arteaga no cuenta con inventario vacante existente.

Al finalizar el segundo trimestre del año, el sector de la Manufactura diversa se posicionó como el líder en demanda industrial para Saltillo y su área metropolitana, tomando el 62% de la superficie total arrendada. El resto de la absorción bruta del trimestre corresponde al sector Automotriz, con poco más de 12 mil m2 comercializados. En cuanto al origen de estas inversiones, es ahora China lidera el mercado con más de 15 mil m2 de demanda que equivalen al 48% de la absorción bruta trimestral. Corea del Sur toma el segundo lugar con otro 28% de la superficie arrendada, dejando en tercer lugar a las inversiones estadounidenses, con el 24% restante. En contraste con trimestres anteriores, solamente el 43% de la actividad de mercado se concentró en proyectos build-to-suit.