Al cierre del 2023, las operaciones de demanda neta registraron un acumulado de 759,481 m2, en tanto que la absorción bruta (indicador que incluye pre-arrendamientos, proyectos built-to-suit y renovaciones) alcanzó más de 1 millón de m2, 6.1 puntos porcentuales por encima del registro al 4T del año anterior. La tendencia de pre-arrendamiento sigue presente, pues de los 263,728 m2 que fueron incorporados como nueva oferta este trimestre, un 84% entró sin vacancia. Se espera que esta tendencia continúe durante los siguientes trimestres del año 2024.

La Ciudad de México y su Zona Metropolitana se mantienen como el principal hub logístico del país, al cierre del año 2023 el sector logístico captó el 50% de las transacciones, mientras que el sector e-commerce participó en un 30% seguido por el sector manufacturero y automotriz.

INDICADORES DE MERCADO

El mercado industrial en ZMCDMX reflejó un crecimiento constante en inventario con un 6% durante todo 2023. Con más de 10.85 millones de m2, el inventario de la ZMCDMX representa el 17% de la participación en el inventario industrial de los mercados principales del país, ocupando el segundo lugar en dimensión después de Monterrey.

“Derivado de los cambios en los hábitos de consumo por el e-commerce, así como a la falta de espacios industriales, los productos Last Mile han tomado mayor fuerza. Sólo en 2023 se integraron 41,480 m² en CDMX y se espera que esta cifra aumente a 172,765 m² con la incorporación de diversos productos como Vesta Park La Villa, ProximityParks Del Valle, O´Donnell Last Mile Vallejo y Coyoacán, entre otros a lo largo del próximo año” nos comenta Francisco Muñoz, vicepresidente ejecutivo de CBRE del área Industrial y Logística.

Aunado a Last Mile, los desarrolladores siguen innovando en el mercado con conceptos que permitan satisfacer las necesidades de espacio, tal es el caso de Prologis, que junto a Interlogix, anunciaron la creación de Parques Industriales Verticales en áreas estratégicas dentro de la Ciudad de México y las principales ciudades del país. Estos productos serán de última milla y se espera se incorporen a finales del año 2024.

En términos de actividad en construcción, el corredor con mayor actividad en el año fue Cuautitlán, seguido por Tultitlán, Tepotzotlán y Tlalnepantla con 35%, 33%, 19% y 8% respectivamente, mientras que el resto se concentró en el corredor Last Mile con el 5%. Para el 1T 2024, se espera se incorporen 104,277 m² de los cuales, el 35% se incorporará en Cuautitlán, 35% en Tlalnepantla y el 30% restante en el corredor Last Mile.

Así mismo, diferentes proyectos ya se han puesto en marcha como es el caso de Fortem Industrial Tepeji y el más reciente desarrollo, T-MEX Park, los cuales han comenzado a comercializar sus espacios y se espera se alcancen más de 1.4 millones de m2 de nueva oferta en 2024.

INVENTARIO

Motivado por la incorporación de la nueva oferta, el inventario clase A de la CDMX cerró con 10.85 millones de m2 distribuidos en los 9 submercados de la ZMCDMX, esto representó un incremento del 6.4% respecto al mismo periodo de 2022. Se espera que con la entrega de los proyectos actualmente en construcción se adicionen más de 100 mil m2 durante el siguiente trimestre, cerrando con un inventario de 10.95 millones de m2.

TASA DE VACANCIA o DISPONIBILIDAD

La tasa de vacancia cerró el año con 1.2%, lo que corresponde a 129 mil m2 y una diferencia de 1.1 puntos porcentuales por debajo de la cifra registrada al cierre de 2022. A nivel corredor, el Nororiente (Last Mile) se posiciona con la vacancia más alta, alcanzando el 20.3% debido al ingreso de proyectos como Central Coyol que se añadieron recientemente al inventario con sus superficies disponibles.

En términos de absorción bruta, al 4T 2023 se tiene un acumulado de 1,269,798 m2 distribuidos de la siguiente forma: Cuautitlán (51%), Tultitlán (23%), Tepotzotlán (9%) y el resto distribuido en el corredor Last Mile (16%).