Los sectores de la Manufactura Diversa y Automotriz fueron los principales impulsores de la actividad inmobiliaria industrial en Monterrey durante el último trimestre del año, en donde se registraron poco más de 400 mil metros cuadrados de demanda bruta, llevando el acumulado anual a los 1.5 millones de m2, de acuerdo con un reporte de CBRE, firma de consultoría inmobiliaria.

Destacó el submercado de Apodaca ya que concentró el 47% de esta absorción.

Esta demanda, en conjunto con la entrega de los espacios pre-arrendados que se encontraban en construcción, impulsaron también el crecimiento de la absorción neta, en donde se registró una cifra trimestral de 482 mil m2, y la que llevó el acumulado a su máximo histórico, cerrando en 1.7 millones de m2 al cierre del 2023, con un crecimiento anual del 40.4 por ciento.

Indicadores de Mercado

El inventario industrial de Monterrey finalizó el 2023 con 14.3 millones de m2 después de un crecimiento anual de 1.8 millones de m2, el más grande que se tiene registrado. Es importante mencionar que a lo largo del año el 80% de este crecimiento fue impulsado por la entrega de propiedades build-to-suit o pre-arrendadas, dejando solamente el 20% restante al mercado especulativo.

De acuerdo con CBRE esta tendencia en el mercado ha sido también el principal componente de la absorción neta acumulada, de la cual un 83% se debe a la incorporación al inventario existente de estos proyectos pre-arrendados. Esto llevó el indicador a un récord histórico para el mercado industrial de Monterrey, superando los 1.7 millones de m2.

Estos proyectos built-to-suit también se mantienen como el principal componente de la actividad de construcción en la ciudad, pues de los 1.1 millones de m2 actualmente en desarrollo, un 69% se encuentra ya arrendado, mientras que solamente existen 324 mil m2 en desarrollo para el mercado especulativo. Asimismo, la actividad de planeación se mantiene muy activa y en crecimiento, pues al finalizar el año se tienen monitoreados más de 35 nuevos proyectos que suman 700 mil m2 y se espera inicien su construcción durante la primera mitad de 2024.

La absorción bruta acumulada durante 2023 registró 1.5 millones de m2, en donde también destaca que 1.0 millón de m2 de esta superficie corresponde a transacciones para proyectos built-to-suit y pre- arrendamientos (67%).

A pesar de reflejar un decrecimiento en comparación con el año pasado (1.9 millones de m2 en 2022), este nivel de actividad de mercado se mantiene aún por encima del promedio monitoreado en años anteriores.

El panorama para el próximo año es positivo debido a los nuevos proyectos impulsados por el Nearshoring y la electromovilidad, y el empuje que darán las armadoras de este tipo de vehículos en la región noreste del país. El robustecimiento de la infraestructura de energía eléctrica y de transporte en la ciudad son los principales retos en lo que actualmente se está trabajando para que puedan dar abasto suficiente a las empresas que se siguen mostrando interesada en llegar a la región. Después de este par de años récord en demanda industrial, se espera una ligera desaceleración en la demanda bruta a lo largo del próximo año. No obstante, la actividad industrial será suficiente para seguir impulsando el crecimiento del mercado y continuar mostrando indicadores de mercado muy saludables en Monterrey.

Inventario

El inventario industrial en Monterrey cerró el 2023 con poco más de 14.3 millones de m², mostrando un incremento anual del 15.0%. Más de 472 mil m² de nuevos espacios fueron entregados durante el último trimestre, un 85% de esta superficie se encontraba pre-arrendada. Destaca el crecimiento del submercado de Salinas Victoria, el cual tuvo un incremento anual del 41.8% en su inventario existente.

Tasa de vacancia o disponibilidad

La tasa de vacancia cerró en 1.2% para el mercado industrial de Monterrey, la más baja registrada a lo largo del año. Esta cifra se ha mantenido en niveles muy bajos debido a la continua actividad de arrendamiento que se registra en la ciudad, así como a la entrega de edificios pre-arrendados. Al finalizar el trimestre se registran poco más de 170 mil m2 vacantes, la cifra más baja en los últimos años.

El sector Automotriz también se mantiene muy activo al cerrar con otro 23% de la absorción bruta. Mientras tanto el sector de la Logística y Transporte continúa creciendo en la ciudad, cerrando con un 22% de la demanda total (vs. 11% en 2022).

Estados Unidos retomó su papel como el principal país de origen de estas inversiones industriales, con un 29% de la demanda total. Las inversiones originarias de Mexico (27%) y China (21%) se colocaron en el segundo y tercer lugar. La transacción promedio se mantiene alrededor de los 11 mil m2 sin mostrar cambios a lo largo del año.