El acceso a la vivienda asequible es un derecho fundamental que se ve cada vez más amenazado en la Ciudad de México. “El precio de la vivienda ha aumentado a un ritmo acelerado en los últimos años, superando los salarios de la mayoría de la población. Esta situación ha generado una crisis que afecta de manera desproporcionada a los sectores más vulnerables de la sociedad, como los trabajadores informales, las familias numerosas y las personas con bajos ingresos”, explica Mauricio Sánchez, socio fundador de NetHomes, inmobiliaria española creada en 2018, que inició operaciones en México en diciembre de 2023 y se diferencia de las inmobiliarias tradicionales, por sus comisiones competitivas de solo 3% y por incluir al propietario de la vivienda en el proceso de compraventa.

Factores que frenan la asequibilidad

Son varias las causas que explican esta falta de vivienda accesible como la alta demanda y oferta limitada característica de las grandes ciudades. “La Ciudad de México es una de las metrópolis más pobladas del mundo, con una alta demanda. Sin embargo, la oferta de viviendas asequibles no ha logrado seguir el ritmo de este crecimiento, lo que ha generado una escasez que impulsa los precios”, explica Mauricio, quien agrega que también hay una descoordinación entre autoridades y sector privado para desarrollar una política integral y abordar el problema de asequibilidad.

Otro de los factores que merma la posibilidad de tener vivienda asequible son los altos costos de construcción. “En el mercado de la capital la inflación ha crecido exponencialmente en los últimos años conforme el tipo de vivienda es de mayor gama. El aumento en el último año en el índice ha sido de 11.6% y en la Ciudad de México el precio promedio de una vivienda pasó de los 3.3 millones de pesos en 2022 a 3.7 millones de pesos en 2023. En parte, estos incrementos se han dado por el incremento de precios de construcción”, recuerda Mauricio Sánchez.

En países europeos como España, en 2020, el 2.5% de las construcciones (vivienda nueva) en el país fueron para vivienda social según datos publicados por el Observatorio de la Vivienda y el Suelo, dependiente del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana del país ibérico. Mientras que en Países Bajos ese mismo año, un 30% correspondió a este rubro, fue entonces la nación con mayor porcentaje en la zona euro.

En México sí existen esquemas de vivienda social bajo unos parámetros. “Si tomamos en cuenta únicamente la capital sin la periferia, la oferta nueva está alrededor de 10 mil viviendas y de esas, unas mil 500 o 2 mil están dentro de lo asequible, considerando lo que te puede financiar una hipotecaria social, éstas están destinadas a las personas que ganan por nómina, sean empleados federales o privados”, detalla Mauricio Sánchez.

Según esto, hablaríamos de entre un 15% y un 20% de vivienda asequible en la capital del país. No obstante, estas opciones solo son accesibles para un 60% de la población que es la que trabaja en la economía formal y cuenta con los recursos o el acceso a programas.

“El financiamiento en México es completo para las personas que ganan por nómina en cualquiera de sus cinco variantes: privados, federales, empleados del estado, municipales o estatales. Hay ciertas empresas que tienen sus esquemas de vivienda como PEMEX o CFE y para los particulares existen las opciones de otorgamiento de crédito como infonavit, fovisste y los bancos con tasas que oscilan principalmente entre el 9% y 11%”, comenta el experto de NetHomes.

Pero estos esquemas no son accesibles para el 40% de la población que trabaja en la economía informal o está por debajo del promedio en ingresos. “La falta de financiamiento para sectores informales y para las personas con medianos y bajos ingresos es otro de los motivos que dificultan la asequibilidad y acceso a vivienda. El no tener mecanismos de financiamiento adecuados para estos sectores agrava la exclusión del mercado inmobiliario”, destaca Mauricio, quien recuerda que esta problemática genera exclusión social, aumenta la desigualdad y deteriora la calidad de vida de las personas.

Aunque la Sociedad Hipotecaria Federal fungió como opción de financiamiento desde finales de los 90 hasta 2010 para la economía informal, hoy en día sigue un vacío en el otorgamiento de financiamiento. Existen programas como el Programa de Regeneración Urbana y Vivienda Incluyente PRUVI o el esquema norma 26, que te permite aumento de niveles en ciertos predios de la Ciudad de México que guardan ciertas características. Pero en ambos casos la regla del precio tope o precio techo no ha funcionado.

Aún con estas barreras, la vivienda sí se comercializa. De acuerdo con el Registro Público de la Propiedad y de Comercio de la Ciudad de México, el número de operaciones totales de compraventa de vivienda en 2023 fue de 95,899 dato superior a los últimos tres años: 85,398 en 2022, 78,648 en 2021 y 45,693 en 2020; aunque todavía no superior a lo registrado en 2019, antes de la pandemia cuando se realizaron 96,138 operaciones.

Soluciones integrales

El experto considera necesario “el desarrollo de políticas públicas efectivas que fomenten la construcción de viviendas asequibles y faciliten el acceso a financiamiento para los sectores de bajos ingresos”. Para ello es clave la colaboración y coordinación sensata de autoridades con todos los institutos que tienen que ver con vivienda, las dependencias que otorgan los permisos, la iniciativa privada y la academia, para articular mejor los proyectos de vivienda asequible que sean viables tanto desde el punto de vista social como económico.

Finalmente, considera importante el apoyo a la economía informal con programas específicos de acceso a fondos y vivienda de calidad, el fomento a la innovación para reducir costos de construcción y el reciclaje del suelo urbano. “La vivienda asequible es un derecho fundamental que debe garantizarse para todos los habitantes de la Ciudad de México. La crisis actual requiere de soluciones integrales que involucren a todos los actores relevantes y que aborden las causas profundas del problema. Solo a través de un esfuerzo conjunto y una visión de largo plazo se podrá garantizar el acceso a una vivienda digna para toda la población”, concluye Mauricio Sánchez.

Evolución de las operaciones.