Continúa la tendencia de recuperación en el sector Industrial y de Oficinas en la CDMX: CBRE

CBRE México presenta su reporte MarketView del sector inmobiliario industrial en Ciudad de México y Zona Metropolitana, al cierre del cuarto trimestre del 2024, destacando información del sector.

Durante 2024 la Ciudad de México y su zona Metropolitana registró récord histórico con 1.5 millones de m2 comercializados en el mercado. Por su parte la demanda neta (que excluye renovaciones, pre-arrendamientos y subarriendos) registró 857 mil m2 en su cifra acumulada, 13% por encima del año anterior con un fuerte cierre al 4T, llevando a la tasa de vacancia al 1.8%.

INDICADORES DE MERCADO

Las cifras preliminares de La Secretaría de Economía reportan que al cierre del tercer trimestre del 2024, la Ciudad de México se mantiene a la cabeza como el principal receptor de inversión extranjera directa con el 44% de la participación total nacional, siendo Estados Unidos el mayor inversionista con el 41% y seguido de Japón con el 13%.

“Muestra de lo anterior es que la demanda neta en la Ciudad de México y su zona metropolitana ha reportado la cifra más alta desde 2022 con más de 850 mil m2 acumulados y un crecimiento anual del 13%. Los mercados que representaron mayor actividad fueron el CTT con el 67%, seguido del nuevo corredor Zumpango – AIFA con el 17% y Tlalnepantla con el 7%”, nos explica Francisco Muñoz, Vicepresidente Senior de CBRE sector Industrial & Logística.

Por otro lado, en términos de demanda bruta (espacios comercializados) de 1.5 millones de m2 que se comercializaron en 2024 se efectuaron más de 90 transacciones de las cuales el 42% perteneció a proyectos Built to suit, seguido del 24% de espacios en pre – arrendamientos de naves especulativas, 19% para nuevas transacciones y el 14% para renovaciones. El sector con mayor actividad sigue siendo el sector logístico con el 53% de la actividad, seguido por E-Commerce con el 27% y el 7% para el sector Retail.

Motivado por la necesidad de nuevos espacios, al 4T 2024, iniciaron construcción 23,340 m2 en el corredor de Hidalgo con lo que el pipeline de construcción se mantiene constante con 523,207 m2 de los cuales el 82% se encuentra pre – arreando. Los submercados con mayor superficie en desarrollo al 4T 2024 son Cuautitlán con el 69% y el 17% vacante, seguido de los corredores Last Mile (12%) y Tultitlán (10%). Con el inicio de construcción en el nuevo Parque Fortem Industrial Tepeji, así como la entrega de naves Big Box en Zumpango – AIFA se espera que la actividad se mantenga con pre–arredamientos así como la tendencia de espacios hechos a la medida.

El corredor Last Mile también se mantiene activo con 41,734 m2 integrados al inventario de CDMX en 2024 y con más de 65 mil m2 en construcción, cifra que incrementará con el inicio de desarrollos O´Donnell Last Mile Vallejo y Proximity Parks Iztapalapa III que contemplan casi 90 mil m2 en naves especulativas, de acuerdo a cifras de CBRE Research.

Se espera una actividad constante a lo largo del 2025 en cuanto a actividad en construcción dado el pipeline de proyectos en planeación contempla al menos 500 mil m2 con fechas de inicio en la primera mitad del año.

Inventario

Al cierre del 4T 2024, el inventario clase A de la ZMCDMX cerró con 11.57 millones de m2 existentes, cifra 7.6% por encima de la reportada al cierre del 2023. Más de 876 mil m2 fueron entregados en 2024, Cuautitlán y Zumpango – AIFA recibieron el 70% de estos nuevos metros. Se espera que para el cierre del primer trimestre de 2025 se integren al menos 350 mil m2 cerrando el inventario con 12 millones de m2.

Tasa de Vacancia o Disponibilidad

El año 2024 cerró con 1.8% de tasa de vacancia, reportando un incremento de 0.6 puntos porcentuales desde el cierre del 2023. A nivel corredor, Huehuetoca – Tepeji reportó la vacancia más alta con el 33%, seguido del corredor Last Mile (11.9) y Zumpango – AIFA (11.5%). Iztapalapa-Tláhuac se mantiene sin espacios vacantes desde el 1T 2024. Se espera que el indicador se mantenga a la baja con el ingreso de la nueva oferta al cierre del 1T 2025 que se encuentra en un 91% pre arrendada.

Al cierre del año 2024 el sector industrial se mantuvo activo, aún con el millón de metros cuadrados que se tuvo en construcción durante el año, la tasa de vacancia o disponibilidad de espacios se cerró en mínimos históricos derivado de la gran actividad en pre-arrendamiento.

En el transcurso del año la ciudad mantuvo actividad en todos sus corredores, las transacciones en espacios big box predominaron con naves con superficies superiores a los 20 mil m2. Se espera que el siguiente año la actividad en inicios de construcción se mantenga constante con proyectos de este tipo.