CBRE México presenta su reporte MarketView del sector Inmobiliario Industrial en Saltillo, al cierre del cuarto trimestre del 2024, destacando información del sector.

La absorción neta acumulada sumó 555 mil m2 a lo largo del año en el área metropolitana de Saltillo (vs. 491 mil m2 registrados en 2023). Este incremento del 13% se vio impulsado principalmente por la entrega de propiedades pre-arrendadas, las cuales se sumaron al espacio ocupado de la ciudad. El sector de la Manufactura Diversa y el Automotriz fueron los principales líderes de la actividad industrial en la ciudad, pues en conjunto sumaron el 86% de la demanda anual. Cabe destacar que el 72% de esta absorción neta se concentró en el submercado de Ramos Arizpe al norte de la ciudad.

INDICADORES DE MERCADO

La información más reciente del Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS) reportó que el estado de Coahuila acumula una cifra de 25 mil nuevos puestos de trabajo formales creados al cierre del mes de octubre, lo que representa un crecimiento anual del 2.9% y lo posiciona en el séptimo puesto a nivel nacional. En materia de comercio internacional, Coahuila se consolida como el segundo mayor exportador a nivel nacional, con una cifra acumulada de más de 33 mil millones de dólares al finalizar el 1S 2024, con una variación anual del 3.8%, solamente siendo superado por el estado de Chihuahua.

La dinámica industrial del estado de Coahuila impulsa el continuo crecimiento del mercado industrial inmobiliario de Saltillo durante 2024. Al finalizar el año el inventario existente cerró con 4.97 millones de m2, en donde el submercado de Ramos Arizpe concentra el 66% de la oferta. Durante el último trimestre del año se monitorearon más de 168 mil m2 en nuevos inicios de construcción, lo que impulsó el crecimiento de la actividad de construcción total, sumando 323 mil m2 (vs. 298 mil m2 en 4T 2023). Asimismo, se monitorean más de 235 mil m2 adicional en etapa de planeación que pudieran dar inicio a su edificación durante los próximos trimestres. Cabe destacar que la construcción especulativa se reactivó y ahora representa el 36% del pipeline en desarrollo, lo que permitirá que 115 mil m2 disponibles se incorporen al mercado en los meses siguientes, mejorando la tasa de vacancia en la ciudad. Un 55% de este crecimiento se localiza en el submercado de Ramos Arizpe, dejando el resto en Saltillo (31%) y Arteaga (14%).

La tasa de vacancia o disponibilidad se ha mantenido muy estable en Saltillo debido a que la mayoría de la nueva oferta que se incorpora al inventario se encuentra pre-arrendada o son proyectos built-to-suit. Este tipo de proyectos han sido los principales impulsores del crecimiento de Saltillo durante los últimos años, en donde el ritmo de la demanda superó el de la construcción especulativa, por lo que los desarrolladores locales priorizaron atender este tipo de proyectos hechos a la medida. No obstante, se monitorearon 80 mil m2 disponibles que dieron inicio a su construcción durante el 4T 2024, y se espera que en los próximos meses está cifra continue creciendo.

La absorción bruta o espacios comercializados acumulada sumó 339 mil m2 a lo largo del año. El 56% de esta demanda industrial se localiza en el submercado de Ramos Arizpe, el más dinámico de la ciudad. La definición de las nuevas políticas comerciales impulsadas por los nuevos gobiernos federales en México y Estados Unidos, en conjunto con la revisión del T-MEC serán claves para continuar impulsando el crecimiento del mercado industrial en Saltillo, y conforme estas se vayan esclareciendo a lo largo del próximo año se anticipa una mejora en la actividad de mercado.

Inventario

Al finalizar el 4T 2024 se incorporaron 113 mil m2 al inventario industrial de Saltillo, estando a punto de superar los 5.0 millones de m2. En total, a lo largo del año la nueva oferta sumó más de 573 mil m2, la más grande en registro, y que equivale a un incremento anual del 13.2%. Es necesario destacar que solamente el 2.6% de este nuevo inventario se encontraba vacante al incorporarse al mercado.

Tasa de Vacancia o Disponibilidad

La tasa de vacancia se registró en 1.0% al cierre del año, manteniéndose en sus rangos mínimos históricos (vs. 0.7% en 4T 2023), y que equivale a apenas 47 mil m2 existentes y comercializándose. Este crecimiento se vio impulsado debido a una nueva desocupación y la nueva oferta disponible que entró al mercado. El 52% de esta oferta existente se encuentra en el submercado de Ramos Arizpe.

Precio de Lista en Renta

Saltillo registró un nuevo precio promedio máximo de renta al finalizar el 2024, con US $6.54 mensuales por m2. Esta cifra representa un crecimiento anual del 17.4% (+ US $ 0.97), el cual se deriva de la entrega de nueva oferta en el submercado de Ramos Arizpe. Se espera que los precios continúen al alza debido a la limitada oferta en existencia actualmente en la ciudad.

La Manufactura Diversa continúa como el principal sector impulsor de la demanda industrial monitoreada en Saltillo y su área metropolitana a lo largo de 2024. Este sector representa por sí solo el 46% de la absorción bruta anual, que equivale a poco más de 152 mil m2. La manufactura Automotriz lo sigue de cerca con otros 130 mil m2 (40%), dejando el resto de la demanda a los sectores de Logística & Transporte y de E-commerce. Por su parte, Estados Unidos retoma su lugar como el principal lugar de origen de estas inversiones con el 32% de la demanda, aunque China sigue de cerca con un 28% adicional. Seguirían en el listado Japón (13%) y Canadá (9%). El tamaño promedio de transacción se registra en 9,600 m2 . Un 64% de la demanda industrial del año se localizó en proyectos built-to-suit y pre-arrendamientos.