El mercado inmobiliario industrial en México representa una oportunidad para realizar inversiones, ya que se ha acelerado debido a la ratificación del Tratado México-Estados Unidos-Canadá (T-MEC), sin embargo a partir de la firma del Tratado de Libre Comercio de Norteamérica (TLCAN) en 1994, el país tuvo un crecimiento en el mercado de parques y naves industriales.

En Latam el mercado inmobiliario industrial de México es el de mayor tamaño, con un total de 73 millones de m2, ubicándose por arriba de mercados como Brasil, Perú, Argentina y Colombia, debido al alto potencial de desarrollo y los factores económicos que hacen atractiva la inversión.

Aunque, en ocasiones en lugar de hacer una buena inversión, las empresas adquieren terrenos que no tienen el valor que prometieron o no están debidamente reglamentados. Por eso, te vamos a enlistar los puntos más importantes que se deben tomar en cuenta a la hora de comprar un lote industrial.

Un terreno industrial es el espacio idóneo que cuenta con el tipo de uso de suelo destinado a industrias, cuyo permiso de uso requiere de especificaciones especiales, desde el tamaño hasta la ubicación y te brinda la oportunidad de construir centros de almacenamiento, fabricación, distribución y oficinas. De hecho, estos espacios son perfectos para empresas que buscan dar el paso en el desarrollo y crecimiento de la compañía.

Consultando a los especialistas, Francisco Tijerina, Director de Desarrollo de Negocios, nos mencionó lo que debemos tomar en cuenta en la compra de terrenos industriales:

Plusvalía. Analiza qué te ofrece el terreno industrial que te están vendiendo. Pueden ser cosas mínimas, desde servicios básicos hasta vialidades o infraestructura pertinente. Todo lo que le agregue valor actual y a futuro.

Ubicación. Hay que escoger estratégicamente. Los dueños de las empresas no deben irse por lo más barato sino por lo que realmente necesite la compañía. ¿El terreno considerado está cerca de vialidades principales? ¿Está cerca de puertos o aeropuertos, por si se requiere exportar a otros países? La ubicación está ligada a la plusvalía, así que debe elegirse bien para que en el futuro el valor del terreno incremente.

Uso de suelo. Para el tipo de actividad industrial, esto es vital. Asegúrate que el terreno cuente con todos los permisos necesarios. De acuerdo con la Norma Mexicana de Parques Industriales (NMX-R-046-SCFI-2015), un parque industrial es un terreno delimitado que cumple con los siguientes criterios:

· Cuenta con título de propiedad, permisos y diseño para la operación de plantas de manufactura o centros de distribución. Se ubica cerca de las principales rutas de comercio y de zonas urbanas para facilitar el acceso a los mercados, proveedores, mano de obra, servicios educativos, de vivienda y salud.

· Ofrece infraestructura y equipamiento para la industria, además de servicios básicos como agua, energía eléctrica, telecomunicaciones, gas natural, espuela de ferrocarril, plantas de tratamiento de agua, entre otros.

· Operan bajo un reglamento interno y tiene una administración que coordina la seguridad, el buen funcionamiento de la infraestructura, la promoción de los inmuebles y la gestión general de trámites y permisos ante autoridades.

Infraestructura. Cuando se compra un terreno industrial, se deben tener algunas consideraciones para poder llevar a cabo actividades de transformación, manufactura o logística requieren de una infraestructura especializada.

· Tamaño de los espacios: Contar con un desarrollo de gran tamaño es primordial para aquellas empresas que utilizan maquinaria de gran tamaño al ejercer sus actividades.

· Servicios adecuados: A diferencia de las empresas comerciales, algunos tipos de máquinas requieren cargas de voltaje superiores y un correcto control de acceso, en especial a áreas restringidas donde se maneje material peligroso o sean zonas de alto riesgo.

· Sistemas de logística: Las empresas que además de producir distribuyen, requieren de amplios espacios para bodegas y para maniobrar camiones de transporte de materiales y productos.

Seguridad. Elemento que siempre debe considerarse para mantener resguardadas las operaciones de la empresa, y tan importante es la seguridad interna del personal, como externa. Contar con una caseta en la entrada del lote ayudará a evitar cualquier inconveniente en materia de seguridad. Es muy importante investigar si la zona en la que quieres comprar ha sido víctima de algún desastre natural: inundaciones, derrumbes, entre otros.

La demanda de los espacios industriales en México, se concentra en la fabricación y manufactura de productos, con cerca del 32% del total del inventario. En segundo lugar se encuentran los espacios destinados a logística, con aproximadamente el 31% del total de m2 industriales y la industria automotriz representa 14% del total del inventario.