La actividad de mercado industrial en el estado de Nuevo León se mantiene fuerte al registrar indicadores históricos de absorción, ya que el precio promedio de lista y actividad de construcción es de 309 mil m² de absorción neta, impulsada principalmente por los sectores de manufactura y automotriz,los cuales han llevado la tasa de vacancia a la baja en todos los supermercados de la ciudad.

Indicadores de Mercado

Acordé información de la Secretaría de Economía, Nuevo León cerró 2021 con una Inversión Extranjera Directa (IED) acumulada de más de 4,026 millones de dólares, superando así las cifras registradas antes de la pandemia, con un crecimiento anual del 30.1%. Estados Unidos se mantiene como el principal lugar de origen de estas inversiones, con más del 76% del total. El Estado cierra en el segundo lugar a nivel nacional, sólo detrás de la Ciudad de México.

Estas nuevas inversiones se traducen a más de 106 mil nuevos empleos en la comparativa anual al cierre de febrero, según las cifras reportadas por el Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS). Los sectores que más han tenido crecimiento en creación de nuevos puestos laborales son: Manufacturas (51 mil) Comercio (29 mil) y Transporte (12 mil). Esto corresponde al perfil industrial del estado, en donde el sector manufacturero ha sido el principal líder en crecimiento económico en Nuevo León durante 2021.

Al cierre del 1T 2022, Monterrey registró 11.58 millones de m² de inventario industrial. La nueva oferta trimestral equivale a poco más de 102 mil m² que se incorporaron al mercado debido a la terminación de 7 propiedades, en donde el 77% corresponde a espacios Built to Suit (BTS). Los submercados de Guadalupe y Salinas Victoria fueron los que mostraron mayor crecimiento, con un 38 y 26% de la nueva oferta total respectivamente.

La actividad de construcción alcanzó un máximo histórico, con más de 913 mil m² distribuidos en 43 proyectos. Un 64% de esta superficie corresponde a naves BTS, dejando solamente 330 mil m² al mercado especulativo. Se espera que el próximo trimestre presente un pronunciado crecimiento en el inventario, pues se tiene programada la entrega de más de 350 mil m², lo que equivale a un 38% del pipeline actual.

La absorción bruta también registró un máximo histórico, con más de 524 mil m² arrendados durante los primeros meses del año. El submercado de Apodaca se mantiene como el líder en la ciudad, pues no sólo concentra el 40% del inventario y el 45% de crecimiento, sino que también captó el 41% de la actividad de mercado. A pesar de los elevados niveles de demanda, los supermercados de Monterrey y San Nicolás no registraron actividad de mercado, la falta de inventario especulativo y tierra para nuevos desarrollos al verse ya rodeados por completo de la mancha urbana han desacelerado su crecimiento en años recientes.

Inventario

Al cierre del 1T 2022, el inventario en Monterrey cerró en 11.58 millones de m², lo que significó un incremento anual del 5.1%. Más de 548 mil m² de nuevos espacios industriales fueron entregados durante el último año. El submercado de Apodaca permanece como el más grande de la ciudad, pues en él se concentra el 40% del inventario y le siguen por orden de tamaño Guadalupe y Ciénega de Flores.

Tasa de Vacancia

La tasa de vacancia cerró en 2.4% al 1T 2022, mostrando una disminución pronunciada en comparación con el 7.0% registrado en 1T 2021. Los submercados de Monterrey y San Nicolás continúan con las tasas más altas al cierre del trimestre con 6.2% y 6.0% respectivamente. Apodaca cuenta con la mayor superficie vacante (129,261 m²), seguido de Escobedo (48,754, m²) y Guadalupe (31,515 m²).

Al cierre del primer trimestre del año, el sector de manufactura fue líder en demanda industrial en Monterrey y su área metropolitana, con el 45% de la superficie arrendada. Le siguen en segundo y tercer lugar los sectores Automotriz y de Alta Tecnología, con un 27% y 14%, respectivamente. Estados Unidos lidera el origen de estas nuevas inversiones, con más del 53% de la absorción bruta. Las inversiones nacionales ocupan el segundo lugar con el 11%, dejando en tercer lugar a Suecia con el 10%. Cabe destacar que el 45% de la actividad del mercado se concentró en seis transacciones built to suit, con un tamaño promedio de 40 mil m².