Los resultados del primer semestre en el mercado de oficinas de América Latina configuran un escenario desafiante para lo que queda del año. La disponibilidad agregada aumentó al 17.4% y como era de esperarse, el mercado registró una contracción importante, sin embargo, muestra señales de vitalidad en aras de una pronta recuperación.

Lo anterior se desprende del reporte de los diversos mercados latinoamericanos que analiza el departamento de investigación de mercados de Newmark Knight Frank, cuyo presidente en México y director regional para América Latina es Giovanni D´Agostino.

El análisis subraya que en la región latinoamericana la superficie en construcción muestra un aumento al inicio del segundo semestre del 2020, atribuido al freno de algunos proyectos y a la postergación en la entrega de nuevos espacios debido a la presente coyuntura mundial.

El mercado de oficinas de la Ciudad de México, al corte de finales de junio del 2020, registró una actividad total de cerca de 95 mil m², la cifra más baja en un período desde hace por lo menos 5 años.

“Esto nos deja ver que hay movimiento en un mercado que se enfrenta a un contexto económico y de salud sin precedentes, que se vio principalmente en los submercados Norte, Insurgentes y Polanco”, indicó Giovanni D´Agostino.

Agregó que, en el caso de la Zona Metropolitana de Monterrey, presentó un comportamiento moderado en el primer semestre del año debido a la situación actual mundial y la repercusión que se ha generado en los espacios de trabajo. La absorción bruta en renta acumulada en lo que va del 2020 (11 mil 505 m²), representa un 30.6% en comparación a los primeros semestres de años previos: en el 2019 se registró una absorción de 37 mil 331 m² y en el 2018 de 37 mil 920 m².

“Al cierre del segundo trimestre de 2020, los efectos de la pandemia en la economía nacional alcanzaron al mercado de oficinas corporativas en la ciudad de Guadalajara, la que lo resintió en diferentes sentidos. Una vez más, el inventario se incrementó para el cierre de este período, llegando a 684 mil 162 m², pues se añadió un nuevo edificio en el submercado de la zona financiera. De esta manera nos acercamos a la marca de los 700 mil m², la cual, sin duda, será superada antes de que acabe el año, pues aún hay más de 100 mil m² en proceso de construcción en la Perla tapatía”, expresó por su parte, Diego León, analista de mercados de Newmark.

Durante el primer semestre del 2020, el mercado de oficinas de Buenos Aires, tuvo una absorción positiva con aproximadamente 2.51 millones de m² totales edificados de inventario clase A y 1.59 millones de m² rentables. El porcentaje de disponibilidad durante el segundo trimestre del año cerró en 9.2% sobre el inventario disponible. Si bien la absorción neta del segundo trimestre fue -15 mil 520 m², la absorción neta del primer semestre fue de 52 mil 642 m², producto de la incorporación con alta tasa de ocupación de dos edificios importantes en el primer trimestre.

En el mercado de la Ciudad de Panamá, se ha presentado un aumento conservador en la demanda inmobiliaria, proveniente de empresas locales y extranjeras que buscan establecer y fortalecer sus operaciones en los diferentes submercados ya consolidados. Se han registrado cambios importantes en los términos contractuales, lo cual ha favorecido a los inquilinos de espacios corporativos. Desde hace más de un año, existe una motivación por parte de los desarrolladores en escuchar y atender las necesidades de los inquilinos durante la negociación. Esto no solamente se ha manifestado en el ajuste de los precios de renta; también han mostrado disposición a entregar los espacios con algún tipo de mejoras y hasta oficinas llave en mano.

A diferencia del primer trimestre, el mercado de Río de Janeiro presentó una mejora en la absorción durante la segunda mitad del primer semestre del 2020, con un ligero aumento de las negociaciones, lo que permitió cerrar el mes de junio con una absorción neta positiva de 2 mil 700 m² y presentó una pequeña reducción en la tasa de disponibilidad. A pesar de ello, la absorción semestral reporta -10 mil 180 m² y una tasa de disponibilidad del 34.3%. Las regiones de Flamengo, CidadeNova y Porto Maravilha registraron absorciones positivas, mientras que el Centro, Barra da Tijuca, Botafogo y Zona Sul mostraron desocupaciones.

Por su parte, el mercado clase A de oficinas de Sao Paulo cerró el primer semestre del año con una reducción de espacio ocupado a excepción de las regiones de Jardins, Faria Lima, Chác, Sto Antonio y Berrini. Este escenario, junto a la entrega de nuevo espacio, condujo a un aumento en la tasa de disponibilidad del 15% en el primer trimestre a 16.4% en el segundo. Sin embargo, este indicador es inferior al reportado en el primer semestre del 2019, cuando la disponibilidad era de 20.1%. El acumulado del semestre indica que la absorción neta se mantiene positiva con un total de 21 mil 700 m². Esta superficie, que representa 30% del volumen promedio anual a lo largo de los últimos 7 años, se ha reducido al 14% en la actualidad. En el CBD, la tasa de desocupación cerró en 13.8% y se vio afectada por el nuevo inventario entregado y no ocupado. Un año antes, esta tasa era del 18.6%.

En el mercado corporativo de Santiago de Chile, la disponibilidad agregada aumentó levemente comparado con el trimestre anterior, alcanzando 5.0%. Sin embargo, al analizar por submercados, se registra que en clase A cuatro de los cinco submercados aumentaron su vacancia.  Cabe destacar que las empresas están mayoritariamente postergando tomas de decisión de relocalización, e incluso de contracción. Donde sí se ha observado movimiento es a la hora de renegociar contratos, con algunos propietarios reaccionando rápidamente y priorizando la estabilidad parcial de los flujos. No se registraron nuevos ingresos en clase A. La crisis sanitaria ha causado retrasos en la tramitación de proyectos, que, sumado a la coyuntura económica, se traducirá en la postergación de ingresos al mercado durante lo que queda del año. De esta manera, y sin el impacto de nuevos proyectos, se espera que la absorción anual sea la menor desde la crisis económica del 2009.

El inventario clase A de oficinas en Bogotá alcanzó los 1.9 millones de m². El volumen de espacio de oficinas en construcción se mantuvo sin modificaciones en los dos primeros trimestres del año, así como la tasa de disponibilidad, que se redujo en 0.3%. A pesar de la coyuntura, la absorción fue positiva en el primer trimestre y cerró el semestre con más de 33 mil m².

En cuanto al mercado de oficinas en San José de Costa Rica, durante el primer semestre del año presentó diferencias entre A+ y A. Del nuevo inventario que ingresa al mercado, la gran mayoría se enfoca en la clase A, mientras que se evidencia un aumento a la tasa de disponibilidad. Actualmente, la clase A+ cuenta con 4.9% de disponibilidad y la clase A registra una sobreoferta del 13.8%, debido a que algunos perfiles de clientes han estado interesados en producto clase B que cuente con buena ubicación, principalmente por el beneficio de ahorro en precios que pueden ofrecer.  Los precios sobre el alquiler de oficinas se han mantenido sin mayor variación. Destaca que la competencia en precios se mantiene notando una importante diferencia de precios entre clase A+ y A de $3.84.

El inventario total de oficinas prime en Lima, Perú, al finalizar el segundo trimestre del 2020 sumó un acumulado de 1.4 millones de m², sin variaciones respecto al primer trimestre producto de la cuarentena obligatoria. Asimismo, la incertidumbre económica redujo la superficie en construcción a 69 mil 147 m². La disponibilidad se sitúa en un 16.0%, aumentando ligeramente del 15.5% en el primer trimestre. Respecto a la absorción, se registra una de las menores de los últimos años con apenas 2 mil 350 m² debido a la menor actividad económica cayendo de 17 mil 102m² en el primer trimestre del 2020, siendo inclusive negativa en algunos subsectores como San Isidro y Miraflores.

“El primer semestre del año concluye con una profundización de las medidas de contención provocada por la actual situación sanitaria en el orbe, reduciendo drásticamente la actividad económica. La interrupción de actividades, suspensión de puestos de trabajo y la incertidumbre sobre el desarrollo de la pandemia ocasionaron una importante contracción en el consumo de bienes y servicios y la caída en la confianza de consumidores e inversionistas a nivel mundial. Sin embargo y a pesar del panorama, se ha registrado un aumento en el interés de empresarios locales y extranjeros por invertir en los diferentes mercados inmobiliarios de América Latina, lo que nos hace sentir optimistas en una recuperación, que requerirá de un tiempo de ser en su totalidad”, afirmó finalmente el presidente en México y director regional en América Latina de Newmark, Giovanni D´Agostino.